Покупката на жилище е най-дългоочакваната, желана и трудна покупка за милиони семейства. Много хора преследват тази цел повече от десетилетие, спестявайки всичко, което могат.
Руснаците са свикнали да мислят, че недвижимите имоти винаги стават по-скъпи. Въпреки това, като всеки друг продукт, цената на недвижимите имоти варира в зависимост от пазарната ситуация. Имотите могат да поевтиняват дълго време, както ни показа пазарът през последните години. Промените са особено сериозни по време на криза.
Ако сте планирали да закупите жилище през следващите 6-18 месеца - Reconomica ще ви каже какви (вероятно, според експерти) ще бъдат цените на недвижимите имоти в Руската федерация през 2019 г.
Какво се случи с пазара на недвижими имоти през 2018 г.?
U Ясно е, че пазарът на недвижими имоти в момента продължава постепенния си спад. Експертите наричат настоящия пазар период на несигурност и стагнация, като първо страдат новите сгради.
Какъв е проблемът на пазара на ново строителство?
Причините, поради които нови къщи са атакувани:
Повишени строителни разходи. Цените на жилищното строителство се покачват поради слабия курс на рублата и санкциите. В резултат на това за строителните фирми става по-скъпо да закупуват и ремонтират оборудване. Цените на различни строителни материали също са се увеличили (тъй като тяхното производство също изисква чуждо оборудване).
От 1 юли са въведени нови изисквания към разработчиците. Сега строителните компании няма да могат директно да управляват парите на купувачите. Парите ще се съхраняват в специална банкова сметка до завършването на къщата. Това беше направено, за да се предпазят гражданите от фалит на строителни фирми. Също така от 1 юли беше забранено набирането на средства за няколко обекта в строеж наведнъж (1 компания = 1 разрешение: ако е започнало строителството на 1 микрорайон, не можете да започнете да строите друг жилищен комплекс по нов проект).
Криза на ефективното търсене
Поради тези 2 причини цената на жилищата може да се повиши. Но това няма да се случи, а точно обратното - цените може да паднат. Причината е свръхпредлагане при спадащо търсене.
През сравнително спокойните и успешни години строителството вървеше в много повече или по-малко големи градове. с бързи темпове. Когато страната навлезе в нова криза, поради спад в платежоспособността, хората спряха да купуват нови жилища в същите обеми. Следователно започнатите по-рано проекти вече се продават дори не на началната цена, а по-евтино - отстъпките за тях могат да достигнат дори 15-20%.
Интересното е, че те все още продължават да строят жилища, разрешителни за които са получени още преди кризата. Причината е, че парите на акционерите вече са получени - тоест строителната фирма вече е поела задължения и трябва да ги изпълни.
Що се отнася до вторичния пазар: на него не се очакват очевидни промени - най-вероятно до края на годината ще наблюдаваме стагнация на цените. Може би ще има лек спад, ако рублата отново започне да отслабва в края на годината. Причината е, че поради отслабването на националната валута купувачите предпочитат да изчакат преди покупката. Ако продавачът иска бързо да продаде имота, той ще бъде принуден да намали цената.
С цифри: общо цените на руския пазар на недвижими имоти паднаха с около 50% в долари или с 15-25% в рубли. Различното в настоящата криза е нейният бавен темп: тя започна през 2014 г. и все още не се вижда да приключи.
За сравнение: какво се случи с пазара на недвижими имоти в минали кризисни периоди
След разпадането на СССР руската икономика преживя поне 2 големи сътресения (ако не броим разпадането на самия съюз) - през 1998 г. и през 2008 г.
Как се промени ситуацията на пазара на недвижими имоти през тези години:
Периодът от август 1998 г. до началото на 2000 г. Накратко – общ спад на цените на жилищата с приблизително 30-35% (в долари). През този период почти не се строяха нови сгради, нямаше ипотеки изобщо. На вторичен пазарПоради резките колебания в обменните курсове и цените се разви стагнация: продавачите не искаха да продават жилища евтино, купувачите се страхуваха да харчат пари в трудни времена и не искаха да надплащат.
Период от есента на 2008 г. до края на 2009 г. Пазарът отново падна със същите 30-35% в долари. Ситуацията на пазара се разви приблизително по същия начин, само че сега всичко се случи по-спокойно и в по-малък мащаб. Проблемът беше фалитът на редица строителни фирми, които внезапно се оказаха без финансиране. Що се отнася до отношенията между купувачи и продавачи, отново възникна стагнация, когато и двете страни се страхуваха да правят сделки, за да не направят грешка.
Възможно ли е да се повтори ситуацията от 2008 г. и защо?
Фактори, които могат да повлияят на цените на жилищата през 2019 г
Какво може да повлияе на пазара на недвижими имоти през следващата година:
Намалени лихви по кредитите. Това ще доведе до „по-евтина“ ипотека. Малко вероятно е това да окаже влияние върху цените на жилищата, но търсенето трябва да се повиши. Малко вероятно е да е много, тъй като ако процентът намалее, ще бъде с част от процента.
Възможно разширяване на санкциите. Следващите санкции вече не са шок за икономиката, но може да предизвикат спад на курса на рублата. Също така, поради санкциите, могат да възникнат финансови проблеми за банките, които по-трудно ще кредитират предприемачите.
Възможен спад на цените на петрола. В резултат на това рублата може да отслабне, цените на различни стоки да се повишат и доходите на гражданите да намалеят. Поради това е възможен спад в търсенето и поради това частично поевтиняване на жилищата.
з какво мислят анализаторите, експертите и участниците на пазара - какви са прогнозите като цяло?
Тъй като не могат да се предвидят точни данни, мненията се различават значително. Ще разгледаме най-често срещаните опции за запознаване:
Продължава падането до~ 2019 г. и стабилизиране до края на 2019 г.Някои смятат, че пиковите и най-трудни времена вече са зад гърба ни, пазарът ще остане отрицателен още малко и скоро ще последва отскок и връщане към предкризисните стойности. Цените от 2012-2013 г. могат да бъдат постигнати до 2020 г.
Възстановяването на пазара ще започне през 2018 г. Шефът на Сбербанк Герман Греф също споделя тази гледна точка. Според него (и мнението на анализатори, които споделят същото мнение), цените на жилищата ще започнат да растат през 2019 г. Това отчасти се обяснява с факта, че пикът на кризата вече е зад нас, а също и с факта, че през 2018 г. строителните материали трябва да поскъпнат много (например бетонът и тухлите трябва да поскъпнат с~15%), и разработчиците също ще повишат цената на жилищата поради това. А заедно с новите сгради ще се вдигне и цената на препродажбата.
Продължаващ спад до 2019-2021 г. Според някои анализатори дъното на цените на жилищата все още не е достигнато и цените може да паднат с още 5-10% през следващите година-две. Възобновяването на положителната динамика се предвижда за 2020-2024 г. Има частично обяснение за това: до 2024 г. Руската федерация трябва да приложи политика на заместване на вноса - което ще се отрази на икономиката, обменния курс на рублата и благосъстоянието на гражданите.
Значителен спад до 2020 г. Според Министерството на икономическото развитие е възможен спад до 10% годишно през следващите 1-2 години. Тогава е възможно фиксиране на цените за 2-3 години.
Струва ли си да си купите апартамент под наем сега?
Купуването на апартамент под наем винаги е било по-скоро начин да спестите пари, отколкото да спечелите пари. Това е консервативна инвестиция, от която не трябва да очаквате голяма възвръщаемост, което много хора не разбират. Гледайте това видео за често срещаните грешки на инвеститорите.
Купуването на апартамент под наем има смисъл, ако имате много пари за спестяване и няма по-добри оферти на хоризонта инвестиционни проекти.
С какъв процент могат да намалеят цените на апартаментите в най-големите градове на Руската федерация?
Що се отнася до конкретни цифри за конкретни градове, то се прогнозира за 2019 г.:
За Москва- ръст от 2-3%.
За Сочи- увеличение на цената с 4-5%.
За Петър- на 2%.
За Казан, Новгород, Самара, Воронеж, Хабаровск, Екатеринбург- застой или леко нарастване.
Прогнозите на експертите по недвижими имоти за 2018-2021 г. (видео)
Какво правят разработчиците, за да привлекат купувачи?
Основни моменти:
Основният продукт е жилище икономична класа, малка квадратура, с 1-2 стаи. Такива жилища са най-евтините, а комуналните услуги в такива апартаменти също са евтини. Ако е необходимо - по-лесно и бързо се продаваT. Като пример средната квадратура на двустаен апартамент е била около 60-70 квадрата. Сега в новите сгради под наем има „двустайни апартаменти“ с площ от около 50 квадратни метра, а тристайните апартаменти рядко заемат повече от 70 квадратни метра.
Пазарът на луксозни жилища практически е в застой и едва ли ще се „съживи“ през следващите година-две. Търсенето на скъпи обекти е много малко, а доходите на гражданите са намалели сериозно.
Увеличава се броят на нискоетажните сгради(вместо 15+ етажа в къщи могат да построят 5-12). Колкото по-ниска е къщата, толкова по-бързо ще бъде завършена нейната конструкция и ще бъде възможно частично да спестите от комуникациите.
Вместо грубо довършване(голи бетонни стени) по-често се срещат обекти с предварителна обработка, или с отстъпки за завършване до ключ.
Неочакван съвет, ако ще купувате апартамент
Както виждаме, експертите на пазара на недвижими имоти и икономистите като цяло не дават розови прогнози. Все пак трябва да се помни, че пазарът е в крайната си точка точно когато мнозинството експерти са съгласни с едно мнение. Именно в крайната точка е изгодно да се извършват сделки.
Въпреки всичко по-горе, икономиказаключава, че 2019 е страхотна година за инвестиране в недвижими имоти.
Фактори в полза на покупката на апартамент
Вижте сами:
- сега са по-ниски от всякога. Да, в сравнение с европейските курсове това все още е грабеж, но нашата национална валута не е толкова стабилна.
- Пазарът на наеми се възстанови от срива през 2015 г. Цените на наемите растат.
- Цените на апартаментите падат от дълго време, пазарът е относително стабилен, потенциалът за следващ спад е малък. Но когато цените започнат да се покачват, купувачът с неговата фиксирана планирана сума пари не е в крак с пазара, като в крайна сметка пропуска добри опции.
- Ипотечно плащане с минимално плащане при добра ставка (9-10%) за дългосрочен план (20-30 години) е сравнимо с цената на наемане на апартамент. Това означава, че покупката става по-изгодна от наемането!
Всяко семейство мечтае за собствено удобно жилище, което ще има удобно разположение и развита инфраструктура, така че цените на апартаментите традиционно остават основният интерес за повечето хора. Определящият фактор за търсенето е цената на жилищата. По този начин потенциалните купувачи се интересуват от бъдещата динамика на цените. Аналитични и експертни данни за ценовата категория на жилищния пазар през следващата година показват, че може да има различни данни за развитието на индикациите, от които се открояват две: положителни и отрицателни. Но тенденциите за 2018 г. ще се определят от предишните данни, представени в Росстат.
Характеристики на вътрешния пазар
От дълго време има спад в цените на жилищата. Подобна ситуация се случи в 78 региона на Русия. Според данни на Росстат показателят за разходите сред новите сгради постепенно намалява средно с 2-3% от 2014 г. до миналата година. Според официалната статистика се взема предвид само ценовият процент на офертата, а реалните показатели с отстъпки намаляват с 10-11%. Въпреки че спадът на цените беше стабилен според показателите на Росстат, средната цена на квадратен метър се увеличи за всички видове недвижими имоти. През последните пет години цената на апартаментите се повишава на първичния пазар, което показва, че тази тенденция ще продължи и през следващата година. Това ще бъде особено забележимо в елитния сектор, който въпреки кризата не спира да расте. Друга картина се наблюдава на вторичния пазар на жилища.
Имаше спад в цените на апартаментите, като най-значителна негативна динамика се наблюдава при луксозните апартаменти.
Отрицателна прогноза
Тези тенденции ще продължат да се развиват и в бъдеще. Според експерти малка корекция ще бъде забелязана не по-рано от 2020 г., което ще помогне да се определи бавното нарастване на цената на апартаментите в цялата страна през 2018 г. Специалисти от Руския икономически университет на името на G.V. Плеханов също поддържа тази позиция.
Устойчивостта на негативен сценарий има висок процент, поради факта, че заплатагражданите няма да се променят много, следователно ниската нужда от жилища е неизбежна, в резултат на което темпът на строителство също ще спадне. Ценовата политика на квадратен метър ще остане огромна за повечето руснаци и дори леко намаляване на цената на апартаментите няма да може да промени ситуацията поради намаляване на реалните доходи на жителите, които според изчисленията на Росстат достигнаха максималния процент през август миналата година.
Положителен сценарий
Това мнение не беше подкрепено от представителя на Сбербанк Герман Греф; той също казва, че положителната статистика ще бъде възстановена до края на тази година, а през следващите 12 месеца ще се извърши пълна корекция. Ръководителят на Министерството на строителството Михаил Мен също е оптимист, казва, че нарастващата нужда от жилища през последните няколко години и дори кризисната ситуация няма да могат да предотвратят тази тенденция.
Сравнително евтините ипотеки ще помогнат за стартиране на пазара през 2018 г.
Прогноза за цените на жилищата в Москва и региони
Столицата по традиция е един от водещите региони по обновяване на имотния фонд, който не понижава стойността си дори по време на криза. На първичния пазар имаше изместване на приоритета от точково строителство към създаване на комплекси с отлична инфраструктура.
На купувача се дава марка, начин на живот, за който се изисква известно заплащане. Този подход създава фон за повишаване на цените. Известно е, че цената на апартаментите в Москва през 2018 г. ще се увеличи по-малко от инфлацията. По някакъв начин това е взаимосвързано с президентския указ, той предлага приемането на определени мерки за предоставяне на гражданите на удобни и достъпни апартаменти. Експертите говорят за намаляване на реалната цена на жилищата поради увеличаване на дела на строящите се имоти от икономична класа. В допълнение, политиката на Сбербанк също ще се отрази на ниското покачване на цените в Московска област, тъй като до края на февруари тя ще издава ипотечен заем при 11,5-13 процента годишно.
Експерти говориха за това как санкциите ще се отразят на достъпността на жилищата и ипотеките, както и на развитието на проекти за развитие в Русия
Снимка: Александър Тарасенков/Интерпрес/ТАСС
На 6 април Министерството на финансите на САЩ въведе срещу Руски милиардери, топ мениджъри и служители на санкциите. Това предизвика срив в цените на акциите на руски компании. В същото време беше отбелязано рязко отслабване на курса на рублата.
„Стратегията на САЩ е да намалят интереса на инвеститорите към каквото и да било руски компании»
Мария Литинецкая, управляващ партньор на Metrium, член на партньорската мрежа на CBRE
— Акциите на руски компании за развитие паднаха на международните борси, въпреки че нито самите компании, нито техните мениджъри бяха включени в списъка със санкции. Например акциите на LSR поевтиняха с 9%, а на Etalon Group - с 11%. Факт е, че стратегията на американската администрация е насочена към общо намаляване на инвеститорския интерес към всякакви руски компании. Инвеститорите не знаят, относително казано, кой ще бъде следващият, така че акциите на всички местни играчи потънаха. В бъдеще тази ситуация може да усложни достъпа на руските разработчици до чуждестранни капиталови пазари, въпреки че тяхното значение за индустрията е минимално.
Санкциите могат да засегнат руския пазар на недвижими имоти като цяло предимно косвено, чрез влошаване на икономическата ситуация. Например вчера, поради спада на вътрешните цени на акциите, рублата отслабна значително. Тъй като Русия все още е силно зависима от вноса, всяко укрепване на долара и еврото води до по-високи цени на всичко, включително строителните материали, като в същото време платежоспособността на потенциалните купувачи на жилища страда. Съответно, ускоряването на инфлацията и затрудненият достъп на местните банки до евтини заеми на Запад ще се превърнат в голяма пречка за намаляване на основния лихвен процент на Централната банка, както и за увеличаване на достъпността на ипотеки.
„Санкциите могат да засегнат банките – лидери в ипотечните кредити“
Дмитрий Трубников, финансов директор на A101 Group of Companies
— Присъствието на фондовата борса разширява възможностите на компанията и подобрява нейната репутация сред клиенти и контрагенти, но не оказва критично влияние върху представянето, поне поради факта, че пазарът на недвижими имоти е много местен. Доколкото ни е известно, всички публични компании, участващи в развойния бизнес, продължават да работят нормално и не изпитват затруднения при изпълнение на задълженията си.
Строителната индустрия може да бъде по-сериозно засегната от въздействието на обстоятелствата върху големите банки под санкции, включително настоящите лидери в областта на ипотечното кредитиране. За втора поредна година ипотечните кредити са основен двигател на търсенето, като делът на сделките с тях непрекъснато нараства и вече възлиза на около 65%. Намаляването на капитализацията може да ограничи възможностите на банките в тази област.
В допълнение, предстоящото влизане в сила на измененията на 214-FZ ще направи банките както единственият източник на финансиране на проекти за развитие, така и притежател на ескроу сметки, в които ще се натрупват средства, получени от купувачи на апартаменти в нови сгради, преди пускането им в експлоатация. Дълго преди въвеждането на санкциите остават отворени въпросите за готовността и способността на банките да заменят напълно механизмите за набиране на средства по DDU с тяхното финансиране, както и доверието на обществото в банковата индустрия като цяло. Ако в близко бъдеще Отрицателни последицисанкциите няма да бъдат смекчени, тези въпроси ще се изострят още повече.
„Доходите на купувачите ще станат твърде ниски, за да си купят жилище“
Марина Толстик, управляващ партньор на Miel-Network of Real Estate Offices
— Падането на рублата и покачването на долара и еврото определено ще стимулират търсенето на недвижими имоти, защото това е единственият инструмент, с който обикновеният гражданин на нашата страна може да се опита да спаси спестяванията си, които бързо губят стойност. Съответно увеличаването на търсенето ще доведе до по-бързо усвояване на подадените оферти, намаляване на конкуренцията и възможност за продавачите да поддържат цените, като предоставят по-малка отстъпка. Естествено цените на недвижимите имоти ще растат.
Ако спадът на фондовите пазари се окаже продължителен, тогава ръстът в търсенето на недвижими имоти ще бъде последван от нова стагнация при имотите: всеки, който иска и има време да купи апартаменти, ще го направи, а за останалите нивото на доходите ще станат твърде ниски за решаване на жилищни въпроси.
„Търсенето на крайградски имоти ще спадне“
Дмитрий Таганов, ръководител на аналитичния център Inkom-Real Estate:
— Не може да се каже, че инициативите на американските власти ще доведат до глобални промени на първичния жилищен пазар в столичния регион. Да, някои големи предприемачи загубиха част от средствата си, но пострадаха личните им интереси, а не пазарът на недвижими имоти като цяло.
Макроикономическата ситуация обаче може да стане много по-сложна, ако се въведат не индивидуални, а т. нар. секторни санкции, засягащи различни отрасли. Но тяхното въвеждане може да повлияе на пазара на недвижими имоти само косвено. Последствието от санкциите в някои индустрии може да бъде съкращаване на работни места, изплащане на бонуси и други бонуси към заплатите.
Поради спада в платежоспособността на населението търсенето на недвижими имоти ще намалее и в по-голяма степен това ще засегне крайградските жилища, които сега са в състояние на стагнация. Но сегментът на новите сгради се чувства доста комфортно. И което е особено важно е, че през последните няколко години (точно когато бяха в сила санкциите) регистрирахме колосално увеличение на обема на предлагането на „първичния“ пазар както в столицата, така и в Московска област.
„Отслабването на рублата ще привлече купувачите на жилища на пазара“
Павел Поселенов, президент на групата за развитие на Ingrad
— Недвижимите имоти у нас са били и остават един от най-надеждните активи за запазване на средства в периоди на политически и икономически катаклизми. Външнополитическата ситуация вчера не се промени, но 2017 г. и началото на 2018 г. показаха наличие и растеж на стабилно ефективно търсене, включително поради намаление ипотечни лихви. За по-малко от четири години търсенето се възстанови.
Може би отслабването на рублата ще доведе до увеличаване на търсенето и навлизането на пазара на онези купувачи, които планират покупка и се страхуват от девалвацията на националната валута. Във всеки случай сега е важно да направите избор в полза на надежден разработчик с диверсифицирано портфолио, който може да работи ефективно както с продукта, така и с цената.
„Проектите за развитие на ответниците едва ли ще пострадат“
Сергей Лобжанидзе, директор на аналитичната платформа bnMAP.pro:
„Това не е първият път, когато се въвеждат санкции. Предприетите по-рано мерки срещу най-големите банки не показаха значително въздействие върху жилищния пазар: нямаше увеличение на лихвите по ипотечните кредити, напротив, лихвите систематично намаляват, а делът на ипотечните сделки нараства. Пазарът на жилищни имоти е насочен основно към местни купувачи. Затова първи от новите санкции ще пострадат компаниите, търгуващи на световните пазари.
Да, новият санкционен списък включва компании, които включват структури за развитие - това са холдингите Basic Element и Renova. Техните дъщерни дружества днес активно строят в Москва, Московска област и някои региони на Русия. Продуктът на тези компании е насочен предимно към вътрешния пазар - както потвърждава анализът на сделките по техните проекти, търсенето е предимно местно. Следователно санкциите не би трябвало да окажат значително влияние върху развитието на тези проекти. Напротив, пазарът може да претърпи увеличение на търсенето в редица сегменти на жилищни имоти от емигранти и „завърнали се мигранти“.
Даромир Обуханич, изпълнителен директорГК "МИК"
— руски пазарнедвижимите имоти като сектор на руската икономика не могат да не реагират на фактори външна политика. Текущата нестабилност на обменните курсове и отслабването на рублата може да провокира увеличаване на търсенето, но в по-голяма степен това е проекция на краткосрочната перспектива. Реакцията на покупателната активност най-вероятно ще стане израз на стресов сценарий, когато в условията на несигурност необходимостта от запазване на спестяванията ще се увеличи.
Но в дългосроченновите санкции допълнително усложняват икономическата ситуация в страната, което със сигурност не насърчава руския бизнес. Обезценяването на руската валута в резултат на срива на руските индекси с 9% поради външен натиск ще се отрази на платежоспособността на населението, покупателната способност ще намалее.
Освен това има вероятност Централната банка да увеличи основния лихвен процент и това може да доведе до увеличаване на цената на кредитните ресурси, по-специално ипотеките и кредитните линии за разработчиците, което ще доведе до промяна в предлагането цена. По този начин е трудно да се предвиди развитието на търсенето в стандартния жилищен сегмент, който в момента остава напрегнато стабилен и следователно е трудно да се предвиди динамиката на развитие на пазара.
„Проектите за развитие ще станат по-скъпи“
Айдар Галеев, ръководител на отдела за стратегическо консултиране в RRG
— Наборът от санкции очевидно далеч не е завършен. По-специално, те започнаха да говорят за забрана на закупуването на руски държавни и корпоративни облигации, което е много сериозно. Като цяло е невъзможно да си представим какви антисанкции може да има (като хранително ембарго) и как те ще се отразят на руската икономика.
Във всеки случай е ясно, че нищо добро няма да се случи. Намаляването на обема на приходите и стойността на акциите на компаниите, обект на санкции, неизбежно ще доведе до увеличаване на разходите за финансиране на всякакви инвестиционни проекти, включително проекти за развитие, намаляване на печалбите и т.н. Много компании, свързани с тях, също ще пострадат. В тази ситуация най-простото (но не значи най-правилното) решение е спирането на инвестиционните (развойните) проекти, преразглеждането им и продажбата им. Но днес не е възможно да се оцени мащабът на този негативен ефект.
„Външен шок може да забави планираните законодателни инициативи“
Олга Широкова, директор на отделите за консултации и управление на продажби за жилищни проекти в Knight Frank
— От една страна, пазарът на недвижими имоти е много по-устойчив на стрес и тук сме в много по-изгодна позиция от фондовия или валутния пазар. И разработчиците, инвеститорите и купувачите просто нямат време да реагират на краткосрочни шокове. От друга страна, ако говорим например за московския пазар на жилищни имоти, тогава тук има много дразнители. Това е значителен обем предлагане, законодателни инициативи и ехо от промени в банковия сектор.
Може би, въз основа на обективни предпоставки и след получаване на допълнителен субективен тласък, пазарът на жилищни имоти ще се окаже в зона на нестабилност. И може би днешният външен шок ще допринесе за облекчаването на регулирането на пазара и отлагането/отмяната на редица законодателни инициативи, планирани за лятото на 2018 г.
„Не трябва да очаквате бърза реакция от пазара на недвижими имоти“
Владимир Сергунин, партньор, Colliers International
„Малко вероятно е тези санкции да засегнат пряко дейността на руските структури за развитие, чиито собственици са включени в новия списък. Въпреки това, ако санкциите засегнат оперативните дейности на основните играчи в руската икономика (като спад в котировките на РУСАЛ след уведомление за възможно неизпълнение), това може да доведе до допълнителен дисбаланс валутни курсовеи отрицателен натиск върху финансовия пазар и икономиката като цяло.
В същото време обявената от правителството програма за подпомагане на компании, чиито собственици са попаднали под санкции, ще бъде насочена към предотвратяване на възможен ефект на преливане в реалните сектори на икономиката, включително недвижимите имоти. В същото време пазарът на недвижими имоти е много по-малко променлив от пазара на финансови инструменти и валути; реакцията на промените обикновено настъпва в рамките на четири до шест месеца, така че не трябва да очаквате незабавна реакция.
„Разработчиците трябва да се научат да се адаптират към промените“
Татяна Подкидишева, търговски директор на компанията "NDV-Real Estate Supermarket"
— Пазарът на недвижими имоти премина през превратностите, свързани с политически сътресения и санкции, а новините за разширяването на кръга от компании, включени в списъка на санкциите, вече не предизвикват същите последици, както преди. Бизнесът се научи да живее в нови условия и въпреки факта, че няма политическо размразяване спрямо Русия, подобренията, настъпили в икономиката ни през миналото напоследък, имат положителен ефект върху вътрешното търсене.
Основните проблеми в сегмента на недвижимите имоти вече са на друга плоскост. Това е необходимостта от изграждане на процеси в гъста пазарна и индустриална реформа, която изисква от разработчиците да имат ефективно управление и способност да се адаптират към промените. Компенсиращият фактор е въвеждането на по-достъпни ипотеки. Условията са привлекателни за руската реалност, да не говорим за търговското субсидиране на лихвените проценти.
„Наемните цени на недвижими имоти на дребно може да намалеят“
Олеся Дзюба, ръководител на изследванията в JLL
— При недвижимите имоти предимството е, че след девалвацията на руската валута през 2014 г. пазарът на наеми се премести в зоната на рублата и сегашната динамика на рублата няма да окаже сериозно влияние върху условията за наем. Въпреки това, най-забележимият ефект върху пазара на бизнес имоти може да бъде ефектът от по-нататъшното продължително отслабване на рублата.
Компаниите износители може да преустановят плановете си за разширяване на офис пространството или да се преместят в по-добри помещения. Компаниите вносители могат да спрат развитието на своите логистични платформи. Фирмите с кредити в чуждестранна валута ще бъдат принудени да ги рефинансират в рубли: в резултат цената на банковото финансиране за тях ще се увеличи. Височината може да се увеличи потребителски цени, което ще се отрази негативно на покупателната способност на руснаците. Като се има предвид, че наемните цени на търговските имоти като правило зависят от оборота, това може да доведе до намаляване на наемните цени на търговските помещения. Всичко по-горе ще има ефект само в случай на продължително отслабване на рублата.
Като се има предвид текущото ниво на обменния курс на рублата, влиянието върху инфлацията ще бъде ограничено: с голяма вероятност темпът на инфлация ще остане около целевото ниво от 4% на Централната банка. Преминаващият ефект на валутния курс върху инфлацията според последните оценки на Централната банка е 0,10-0,12. Ако текущите котировки на рублата се запазят, записвайки приблизително 10% отслабване спрямо щатския долар, от 57 на 63, тогава 1,0-1,2 пункта ще бъдат добавени към инфлацията през 12-месечния хоризонт. Да приемем, че ако няма други промени, това ще доведе до повишаване на инфлацията до 5% за една година. След това валутният ефект ще отпадне от инфлацията, връщайки я до 4%. При този сценарий Централната банка вероятно ще намалява лихвените проценти по-бавно.
Виждаме този сценарий като доста негативен. По правило резките валутни колебания са последвани от период на корекция. Следователно както отслабването на рублата, така и нейният ефект върху инфлацията вероятно ще бъдат значително по-малки и няма да предизвикат корекция в паричната политика на Централната банка. И емоционалният ефект и в резултат на това повишената волатилност на финансовия пазар ще изчезнат в близко бъдеще.
Пазарът на недвижими имоти неизменно показва остра реакция на ситуацията в икономиката на страната. Това е един от най-малко стабилните пазари, а цената на квадратен метър е свързана с голям брой различни фактори. Купуването/продажбата на недвижим имот не е бърза работа и в двете ситуации (освен ако продажбата на апартамент не е предназначена за последваща покупка на друг, в който случай общото ниво на цената на жилищата на пазара не е толкова важно) е необходимо да се подходи правилно към момента на сделката. Това е по-добро време за купувача ниски цени, за продавача е точно обратното. И със сигурност е необходимо да се обърне внимание на прогнозите на пазарните експерти. Цените на недвижимите имоти през 2018 и 2019 г.: прогноза на пазарните анализатори за динамиката на цената на квадратен метър в Русия.
Снимка: pixabay.com
Какви прогнози дадоха експертите за цените на имотите преди началото на 2018 г.?
През януари Gazeta.Ru публикува прогноза за цените на недвижимите имоти през 2018 г. Според прогнозата на анализатори, анкетирани от онлайн медии, общата тенденция на пазара на недвижими имоти в Русия през 2018 г. трябваше да бъде различна за новите сгради и вторичното жилищно строителство. Новите жилища трябваше да станат по-скъпи, вторичните жилища трябваше да поевтинеят.
Експертите не очакваха рязко увеличение на цената на 1 кв.м в новите къщи. Според тях като цяло новите сгради трябваше да поскъпнат с 2-3% за годината, в съответствие с инфлационните очаквания.
Въпреки че анализаторите очакваха, че новите сгради в Русия ще поскъпнат, те също така говориха за редица фактори, които биха могли да ограничат увеличението на цените. Например днес в Москва забраната за строеж на нови къщи, въведена от Собянин след като той дойде на поста кмет, по същество е премахната.
Програмата за обновяване отново съживи строителството в Москва. Което доведе до намаляване на интереса към новите сгради в района на Москва.
Високото търсене на нови жилища в Москва стимулира увеличаването на цената им. В същото време обемът на строителството е такъв, че има достатъчно жилища за всички. Поради този баланс търсене/предлагане в столицата новите сгради ще поскъпват с умерени темпове.
Ако говори за „вторично“, то трябва да стане по-евтино поради по-ниско търсене от предлагането. Много държавни програми са насочени към гарантиране, че гражданите купуват апартаменти в нови сгради (същата преференциална ипотека за семейства с деца). По този начин държавата подпомага строителния сектор. Което забавя търсенето на вторични жилища.
Текущата статистика от сайта за недвижими имоти Rosrielt показва, че като цяло анализаторите, анкетирани от Gazeta.Ru в началото на годината, не са сбъркали. Според резултатите от първите 6 месеца на 2018 г. вторичното жилище е поевтиняло с 0,67%. Новите сгради поскъпват с 0,22%. Разбира се, реалните показатели са много по-ниски от очакванията на анализаторите, но информацията на портала отразява само част от пазара.
Освен това не бива да забравяме, че пазарът на недвижими имоти у нас като цяло е доста неравномерен. Това, което важи за столицата, не важи за град в провинцията и обратното. Освен това напоследък се наблюдава тенденция към миграция на хора от необлагодетелствани градове към по-проспериращи по отношение на екологията, икономиката и климата.
Снимка: pixabay.com
Какви ще бъдат цените на недвижимите имоти през 2019 г.: прогноза на анализаторите
Сайтът Vesti.Real Estate проведе през пролетта кръгла маса с анализатори на тема какви ще бъдат цените на имотите до края на 2019 г.
Повечето експерти изразиха мнение, че през 2019 г. увеличението на цените на жилищата ще бъде забележимо.
Първата причина за ръста е премахването на дяловото строителство от 1 юли 2019 г. От средата на тази година всъщност започна преходът към пълното премахване на дяловото строителство. Всъщност през 2019 г. нормата ще бъде ситуация, при която предприемачът изгражда жилищна сграда със 100% собствени средства, след което продава жилищата в нея на пазарна стойност, без отстъпки, които са били дължими на етапа на строителство.
Втората причина за поскъпването на новите сгради е глобализацията на пазара. Малките разработчици ще бъдат принудени да напуснат пазара или да се присъединят към по-големи компании или да създадат голям тръст от група малки разработчици. Големите компании ще могат по-лесно да преодолеят високата цена на квадратен метър, няма да имат нужда да правят отстъпки за собственото си оцеляване.
Друг момент е интегрираното развитие, към което все повече се прибягва у нас. 1 се изгражда първо жилищна къща, изграждат се инфраструктурни съоръжения (магазини, детска градина, поликлиника, път). Тогава други сгради на комплекса растат наблизо, апартаментите в тях се предлагат с 5-10% по-скъпо от апартаментите в първа сграда.
Що се отнася до ипотечните кредити: анализаторите са положително настроени – очакват низходящата тенденция на лихвите да продължи. Още днес, когато средната лихва е под 10% годишно, хората са по-склонни да теглят ипотека. Ако лихвите по ипотечните кредити бъдат намалени до 8,5-9%, този вид кредитиране ще бъде много мощен двигател за пазара на недвижими имоти в Русия през 2018-2019 г.
Зареждане...
