Закупуване на апартамент за сираци: основно законодателство. Покупката на апартамент чрез електронни търгове е сигурна и достъпна! Как да наддавате

В това писмо Антимонополната служба посочи, че сключването на договори за придобиване на недвижими имоти, които ще бъдат построени в бъдеще, е нарушение на 44-FZ. В писмото ведомството подчертава, че сключването на такива договори съдържа признаци на избягване на конкурентни процедури по 44-FZ. В тези покупки:

• проектната документация не е публикувана в ДОВОС;
• няма изисквания за предварителна квалификация, които са разписани в ПМС № 99 от 04.02.2015 г.;
• не се изисква участникът в поръчката да е член на саморегулираща се организация (СРО).

Действията на държавни органи и местно самоуправление, насочени към придобиване на недвижими имоти, които ще бъдат извършени в бъдеще, се квалифицират като антиконкурентни споразумения.

Писмото съдържа признаци на умишлено „заобикаляне“ на договорното право при поръчка от един доставчик на готов обект на недвижим имот по параграф 31 на част 1 на чл. 93 44-FZ, включително:

1. Сключване на общински договор преди подписване на споразумение за отпускане на субсидия на общината.
2. Непровеждане на състезателни процедури след отмяна на търга, включително в изпълнение на указания на OFAS.
3. Сключване на договор при по-изгодни условия за изпълнителя, в сравнение с условията на документацията за проведен и отменен търг.
4. Предоставяне на земя за изграждане на обект по поръчка на заинтересовани лица преди вземане на решение.

Стъпка 1. Изберете метод за определяне на доставчика

Предлагаме примерно описание на обекта на поръчката за придобиване на удобни жилищни помещения за сираци и деца, останали без родителска грижа.

Стъпка 4. Провеждаме търг

Единната информационна система (zakupki.gov.ru) е официалният сайт за обществени поръчки за недвижими имоти. Избираме 1 от 8 електронни платформи, където участниците подават заявления и участват в търг. Одобрени са следните платформи:

1. EETP.
2. "RTS-тендер".
3. Сбербанк-AST.
4. „Електронни системи за търговия”.
5. Държавно унитарно предприятие "Агенция за държавния ред на Република Татарстан".
6. Руска аукционна къща.
7. "ТЕК-Торг".
8. ETP GPB („Платформа за електронна търговия на Газпромбанк“).

Както при стандартните покупки на стоки, работи, услуги, при провеждане на търг за закупуване на жилища комисията за обществени поръчки разглежда, анализира получените заявления и избира победителя. Ако победителят е изкривил техническите спецификации, комисията няма да приеме обект, който не отговаря на изискванията на техническата документация.

Основните изисквания и условия, чието спазване се проверява от членовете на комисията:

• жилище без тежести и дългове;
• всички промени и преустройства са узаконени;
• обектът е в добро състояние, добре поддържан, не е разрушен и авариен, но самото жилище е с козметичен ремонт (без мръсотия, пукнатини, чипове);
• жилищната инфраструктура и комуникациите трябва да работят правилно.

В Решението на Арбитражния съд на Далекоизточния окръг по дело № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 г. се посочва, че сертификатът USRN за недвижими имоти не винаги е предпоставка. Регистрацията на собственост се извършва заедно с държавната регистрация на прехвърлянето на права или едновременно с регистрацията на сделка за недвижим обект.

Въпреки това клиентите отхвърлят брокерите, защото прикачват извлечение от USRN към собственика. Те не притежават апартаменти, но предоставят посреднически услуги. Извлечение за друго лице не потвърждава, че посредникът отговаря на изискванията на клиента. FAS признава подобни действия на клиента за законосъобразни. Така например по дело № 054/06/66-710/2020 от 22 април 2019 г. тя реши, че в обществените поръчки за апартаменти участват само собственици. Това не е единственото решение на антимонополистите, Mari FAS стигна до същите заключения по дело № 012/06/106-266/2020 от 13.06.2019 г.

И в решение № 04-02/8730 от 14.12.2018 г. OFAS Komi призна, че комисията за обществени поръчки правилно е отхвърлила участника, който е приложил извлечение от USRN. Той го поръча чрез Сбербанк, получи го без електронния подпис на служител на Rosreestr. Позовавайки се на заповед на Министерството на икономическото развитие № 378 от 20 юни 2016 г., FAS реши, че жалбата е неоснователна.

Клиентът е прав, когато изисква извлечение от USRN.

След като членовете на комисията разгледаха и оцениха заявленията и ги провериха за съответствие с установените изисквания, се определя победителят в покупката.

Стъпка 5. Сключваме договор

Въз основа на резултатите от търга клиентът изготвя и поставя в платформата за търговия проект на договор или договор за продажба в рамките на 5 дни. Изпълнителят разглежда проекта и при възникнали разногласия съставя протокол в 5-дневен срок от датата на подаване на проекта на договор от клиента. Клиентът съгласува документацията, прави промени, финализира и пласира подписания договор в рамките на 3 дни.

Продавачът от своя страна подписва договора. Клиентът се съгласява и подписва изпратения му от изпълнителя договор в рамките на 3 дни. Подписването и поставянето на договора трябва да се извърши в рамките на 10 дни след публикуването на протокола за обобщаване на резултатите от покупката.

При извършване на искане за предложения в електронна форма държавен договор се сключва не по-рано от 7 дни след поставянето в Единната информационна система на протокола за обобщаване на такава покупка (част 9 от член 83.2, част 1 от член 24.1 от 44 -FZ).

От 01.07.2018 г. за неуспешни търгове е необходимо да се извърши проверка за правилното изпълнение на договорите. В съответствие с Федералния закон от 5 април 2013 г. № 44-FZ „За договорната система в областта на обществените поръчки за стоки, строителство, услуги за задоволяване на държавни и общински нужди“ (наричан по-нататък - Закон № 44-FZ), клиентите са длъжни да привлекат експерти и експертни организации за извършване на проверка на доставените стоки, извършената работа или предоставените услуги, ако покупката се извършва от един доставчик, с изключение на случаите, изброени в параграф 1 на част 4 от чл. . 94 от Закон № 44-FZ.

Нови условия за сключване на договори за обществени поръчки

От 1 юли влизат в сила нови клаузи 25.1–25.3 от част 1 на чл. 93 от Закон № 44-FZ, които предвиждат случаи на поръчка от един контрагент, когато състезателна електронна процедура за възлагане на поръчка е обявена за невалидна. Те обаче не са включени в броя на тези изключения, тъй като параграф 1 от част 4 на чл. 94 от Закон № 44-FZ няма да се промени от 1 юли.
Като се вземат предвид тези промени, се оказва, че клиентите са длъжни да привлекат външни експерти за проверка на изпълнението по договор, сключен в съответствие с клаузи 25.1–25.3 от част 1 на чл. 93 от Закон № 44-FZ.

Експертиза на резултатите от провален търг

Ако договорът е сключен в резултат на неуспешен електронен търг (подадено е само едно заявление, само един участник е участвал в търга или е установено, че само едно заявление отговаря на изискванията на документацията), клиентът е длъжен да привлече експерти, експертни организации за проверка на доставените стоки, извършената работа или предоставените услуги.

Центърът за професионална оценка ще извърши необходимите проверки за правилното изпълнение на договорите. Проверката на правилното изпълнение на договора е услуга, необходима във връзка с измененията, въведени в 44-FZ от 1 юли 2018 г.

Действащото законодателство предвижда задължително осигуряване на жилища за лица, които са признати за сираци поради факта, че са загубили родителите си. Придобиването на жилище за тях трябва да се извършва стриктно в съответствие с нормите на федералното законодателство в областта на регулирането на обществените поръчки.

Регулирането на въпросите, свързани с придобиването, има редица свои собствени характеристики, тъй като закупуването се извършва от администрацията на общината, в която живеят сираците или където ще дойдат след приюта.

Именно поради характеристиките на купувача на жилище ще има нормативната уредба на процедурата редица функции.

Можете да проверите размера на данъка върху земята по различни начини, включително чрез интернет. Прочетете повече за това на.

Рискове при покупка

Въпреки внимателното спазване на разпоредбите и законовите изисквания за извършване на сделката, при закупуване на жилища за деца без родители чрез електронни търгове съществуват рискове да не получите желаното.

Те обаче ще се различават от рисковете за индивидите:

• неизпълнение на договора от победителя в търга (например победителят отказва да прехвърли апартамента и иска - за администрацията този риск по никакъв начин не е свързан с финансова загуба, тъй като прехвърлянето на средства е възможно само след прехвърлянето на собствеността е извършено);
• прекратяване на строителството на къща по споразумение за дялово участие в строителството (в този случай, въпреки факта, че средствата по споразумението се прехвърлят преди регистрацията на собствеността, условията на общинския договор определят формите на отговорност на недобросъвестен изпълнител по споразумението);
• „мръсен“ апартамент (по време на сделката не беше извършена задълбочена проверка на придобитото жилище, в резултат на което след приключване на сделката и прехвърлянето на средствата на продавача бяха идентифицирани спорни въпроси, например искове на регистрирани, но временно отписани лица за това жилище);

В много страни практиката за продажба на жилища на търг е доста популярна ...

Според Mossotsgarantiya подобни продажби в чужбина представляват 30-80% от общия брой сделки с недвижими имоти. В Русия също има търгове за продажба на апартаменти, но те не са толкова популярни.

Сайтът на портала за недвижими имоти разбра как да сключите сделка на търг и кога този метод за закупуване на жилище е печеливш.

Нова сграда по номинал

По правило на търговете можете да намерите недвижими имоти, които по закон трябва да бъдат продадени по този начин. Ако говорим за първичния пазар, това са къщи, построени от общината: Федералният закон № 44 предвижда единственият начин за продажба на общинска собственост - чрез електронни търгове.

В Москва такива нови сгради се строят от Мосинжпроект и се продават от брокерската компания Мосреалстрой, свързана с града. В допълнение към къщите, построени от града, организацията продава на търг и други нови сгради, които принадлежат на общината - например има съвместни програми на властите и предприемачите, по които част от жилищната площ в проекта може да отиде на градът. Mosrealstroy продава апартаменти в девет общински жилищни комплекса и няколко проекта на частни предприемачи. Тези нови сгради имат отличителна черта - продават се по договор за покупко-продажба с пълно завършване след въвеждане на къщата в експлоатация.

Цената на подобни апартаменти на търга и на свободния пазар не се различава много. Например, в къща, разположена на Дмитровское шосе 169 (в район Северни, извън Московския околовръстен път), на търга, проведен през октомври, средната начална цена беше 97 хиляди рубли, а минималната цена беше 86,9 хиляди рубли. За сравнение, цената на "квадрат" в съседния жилищен комплекс "Северни микрорайон" варира от 87,7 до 126 хиляди рубли.

Както отбелязва Мария Литинецкая, управляващ партньор на Metrium Group, цените рядко се повишават значително на търгове. Тя обяснява, че поради ниската популярност на търговете за един апартамент може да кандидатства само един човек, който в резултат го получава на начална цена. Ако по време на търга цената се увеличи значително, по-целесъобразно е да се откажете от партидата и да потърсите друга опция.

Това се потвърждава от статистиката на Mosrealstroy. Така например през август компанията продаде на търг 211 лота, а в търга имаше 540 участници. Според Алберт Суниев, първият заместник генерален директор по развитието на Мосинжпроект, средната цена на търга се е увеличила със 7%, максималното увеличение на цената на апартамент е 30%.

Увеличението на цената зависи от популярността на обекта. Така, ако в един от проектите 93% от апартаментите са продадени с увеличение на началната цена (средно с 9%), то в други нови сгради повечето от парцелите са продадени на първоначалната цена. В същото време средното увеличение на цените възлиза на около 1%, тоест по-малко от 100 хиляди рубли.

Вторични сделки

На електронните платформи можете да закупите и "вторично". На първо място, така се продават ипотекирани жилища, иззети от ипотечни кредитополучатели, които не могат да изплатят заема. Например на сайта "Всички залози" днес можете да намерите информация за търга, на който са изнесени около 1,1 хиляди апартамента и стаи в цялата страна. 25 от тях се намират в Москва.

На електронния търг се продават и вторични апартаменти, които са станали собственост на общината. Например Mossotsgarantiya сключва пожизнени договори за издръжка със самотни възрастни хора - докато на собственика на жилището се изплаща месечна заплата и битови сметки, а след смъртта му апартаментът става собственост на общината. Според статистиката на Mossotsgarantii през 2015 г. на търг са продадени по-малко от 100 лота, през 2016 г. - 172, а от началото на тази година - 100 апартамента.

Както казват в Московския отдел за политика на конкуренцията, средно един лот има трима потенциални купувачи, докато по време на търга стойността му се увеличава с не повече от 4%. Според компаниите, които помагат за закупуване на недвижими имоти на търг, понякога можете да закупите апартамент на търг с 60% по-евтино от пазарната цена. Но често ползата не е толкова значителна: според Mossotsgarantiya средно квадратен метър жилищна площ на търговете струва около 148 хиляди рубли.

Как да участвам

Всеки участник трябва да притежава електронен цифров подпис. За да го получите, трябва да подадете заявление в Единната електронна платформа за търговия и да предоставите необходимия пакет документи. Той включва заявление за издаване на сертификат за ключ за подпис, заявление за присъединяване към правилата на удостоверителния център, оригинал или нотариално заверено копие на идентификационния код, копие от осигурителния номер на индивидуална лична сметка и паспорт. Също така е необходимо да депозирате 3,7 хиляди рубли. В Москва можете да подадете документи и да получите готов подпис в пункта за издаване, който се намира на: ул. Садовая-Спаская, къща. 21/1, каб. 7. Срокът на валидност на електронния подпис е една година, след което може да бъде удължен срещу допълнително заплащане.

След това можете да се регистрирате в онлайн платформата за продажба на недвижими имоти. Общинската собственост се продава на Единната електронна платформа за търговия, банките по правило създават свои собствени платформи за продажба на ипотекирани апартаменти.

След регистрация можете да изберете апартамент и да направите депозит. Размерът му не може да бъде повече от 20% от стойността на лота - по правило е 3-15%. Сделките се извършват в рамките на няколко дни. Ако загубите търга, депозитът се връща, но ако лицето спечели търга и откаже да купи, депозитът ще бъде загубен. Обикновено се дават пет дни за сключване на договор за продажба и плащане на цялата сума.

Можете да купувате недвижими имоти от търгове и ипотеки. В този случай банката трябва да одобри заявлението преди началото на търга - през периода, определен за подаване на заявления. Ако търгът бъде спечелен от ипотекарния кредитор, договорът за покупко-продажба трябва да бъде сключен в рамките на 15 работни дни.

Засега продажбата на апартаменти на търг се разглежда по-скоро като принудителна мярка - по правило по този начин се продават общински и ипотечни жилища, които само по този начин могат да бъдат продадени. По време на търга цената на лотовете рядко се увеличава значително, това се отнася както за първичния пазар, така и за вторичния, но първоначалната цена рядко е с порядък по-ниска от пазарната цена. Като цяло, чрез закупуване на жилище на електронен търг, можете да спестите около 10% в сравнение с пазарната стойност на подобен апартамент. От друга страна, продавачите или разработчиците могат да направят не по-малка отстъпка.

Не толкова отдавна на пазара се появи възможност за закупуване на апартамент чрез електронни търгове. Това е един от най-надеждните начини за покупка на жилище. Първо, жилище е вече построено, завършено е и ключовете се издават веднага след сделката. Второ, апартаментът е закупен от държавна организация - държавното предприятие "Катедра "Строителство". В момента на търг се предлагат апартаменти от 4,1 милиона рубли във вече построени нови сгради в Москва. Такива апартаменти се продават от OAO Mosrealstroy и подизпълнителската агенция за недвижими имоти BEST-Novostroy.

На въпроси отговаря Ирина Доброхотова, председател на Съвета на директорите на БЕСТ-Новострой.

Какво представлява електронната търговия и за какво служи?

– Електронните търгове, в които БЕСТ-Новострой участва като субагент, са насочени към продажба на собственост на правителството на Москва. Такъв начин на изпълнение е единственият възможен в случай, че е необходимо да се продадат държавни / общински имоти, в нашия случай апартаменти от ДП „Гражданско строителство” (КП „УГС”). Закон 44-FZ регулира тази форма на продажба на апартаменти, собственост на правителството на Москва.

Откъде идват апартаментите на тези търгове и кой ги продава?

- Апартаменти (в жилищен комплекс "Некрасовка", Жилищен квартал на улица Базовская, Жилищен квартал Солнцево) са обявени за продажба от Държавно предприятие "Катедра по строителство". Самият KP "UGS" се занимава с продажби (консултации на купувачи, поддръжка на сделки, сключване на договори за продажба) чрез държавния агент за недвижими имоти - Mosrealstroy OJSC. От своя страна Mosrealstroy сключи субагентско споразумение с LLC BEST-Novostroy за продажба на 35% от общия обем на апартаментите. Желаещите да участват в търга стават все повече и затова, за да се задоволи търсенето, да се помогне на всички купувачи да подготвят документи за участие в търга, да преминат през самите търгове, тези две агенции бяха привлечени.

Самата продажба се извършва в сайта на Роселторг. Там купувачът може да види списък с апартаменти (лотове), обявени за следващ търг, да издаде електронен цифров подпис (ключ), необходим за участие в търга, да разбере какви документи са необходими и т.н. Но тъй като процедурата е нова и изисква специално внимание, мнозина прибягват до помощта на агентите на Mosrealstroy и BEST-Novostroy: така, чрез пълномощно на клиента, агентът може сам да събере всички документи, да помогне с получаването на електронен ключ, т.к. както и съвети и предоставяне на техническа поддръжка по време на целия търг.

Кой може да купи апартамент чрез такива търгове?

Всяко физическо или юридическо лице, регистрирано в Руската федерация. Тоест, това са физически лица-граждани на Руската федерация (с TIN) и юридически лица, регистрирани на територията на Руската федерация (също с TIN).

Какви са плюсовете и минусите както на самите търгове, така и на възможността за закупуване на апартамент чрез тях? Можете ли да купите по-евтино?

- Може би има само един минус: процедурата е доста дълга в сравнение със сключването на DDU или договор за продажба. Но като цяло от момента на наддаване до регистрацията на собственост от победителя в търга отнема не повече от 2 месеца.

Плюсове: напълно готови жилища за продажба с довършителни работи във вече пуснати в експлоатация къщи. Юридически това е вторичен имот, но всъщност това са апартаменти в нови сгради от строителния предприемач, тъй като се обявяват за първи път за продажба.

Безспорен плюс е, че можете първо да посетите къщата, която ви интересува, да огледате апартамента, да оцените гледките от прозорците, качеството на довършителните работи и т.н. и след това да решите кой апартамент искате да купите на търг.

Има ли ипотечни програми за такава покупка?

– Да, има ипотечни програми от VTB24/Bank of Moscow и Bank Vozrozhdenie. Условия - както при покупка на вторично жилище. Клиентите със заплата се разглеждат при специални условия.

Кога се провеждат тези търгове и как научавате за тях?

- Можете да следите графика на търга както на уебсайта на Roseltorg, така и на уебсайтовете на оторизираните агенции - Mosrealstroy и BEST-Novostroy. Ако сте сериозни относно наддаването, моля, имайте предвид, че офертите за следващия търг ще затворят 5 дни преди търга. Освен това трябва да имате гаранционен депозит в размер на 100 хиляди рубли (ще трябва да бъде платен на детайлите на KP "UGS"), а също така, ако планирате да използвате ипотека, писмено одобрение на банката посочване на максималната сума на кредита. Ако станете победител в търга, но не платите за апартамента в рамките на 10 дни, гаранционният депозит в размер на 100 хиляди рубли няма да ви бъде върнат.

Посочете обектите, които вече са участвали в търгове.

- Апартаменти в жилищен комплекс "Nekrasovka" в сгради на улицата вече се продават на търг. Недорубов, Липчански и Маресиев.

Може ли да бъде както първичен, така и вторичен пазарен обект?

- Само вторични (т.е. вече пуснати в експлоатация и регистрирани като собственост на правителството на Москва) жилища. Нови сгради по DDU по тази схема не се продават.