ВВЕДЕНИЕ

Актуальность выбранной мной темы для написания данной работы является изучение договора строительного подряда, так как в условиях современного развития рыночных отношений огромное значение имеют хозяйственные операции между предприятиями, учреждениями, организациями разных форм собственности.

Большое и разнообразное количество договоров, заключаемых между юридическими лицами, являются средством регулирования товарно-денежных отношение между хозяйствующими субъектами, определяющих их права и обязанности.

Договор строительного подряда имеет различные виды, а именно: непосредственно сам договор о строительстве объекта, капитального и текущего ремонта зданий и помещений, выполнения монтажных работ и многие другие.

В настоящее время проводится большое количество всевозможных проверок правоохранительными и контролирующими органами. В процессе проведения таких проверок, прежде всего, контролируют заключенные организацией различные виды договоров.

От правильного составленного текста любого договора зависит и налоговый и бухгалтерский учеты.

ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Понятие и значение договора строительного подряда

строительный подряд договор

Строительство составляет одну из главных отрасль производства. Строительство главным образом отличается тем, что конечный продукт представляет собой недвижимость: создаваемые и подготовленные к вводу объекты, которые, пользуясь терминологией ст. 130 ГК РФ, Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 01.09.2013) прочно связаны с землей, и по этой причине «перемещение... невозможно без несоразмерного ущерба их назначению». Эти объекты индивидуальны и рассчитаны по общему правилу на многолетнюю эксплуатацию. Так же строительство ведется на открытом воздухе, продолжается длительное время, обладает повышенной опасностью для окружающих, нередко на действующих предприятиях, вследствие чего проводится на основе согласованных с компетентными органами проектов, предполагает активное участие заказчика (его представителей) в ходе выполнения работ.

В силу ст. 740 (п. 1) ГК РФ Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.07.2013). по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Строительный подряд может включать строительство или реконструкцию предприятия, сооружения или иного объекта, жилого дома или другого здания, а также неразрывно связанные со строящимся объектом работы: пусконаладочные, монтажные, и др. (см. п. 2 ст. 740 ГК РФ).

Для договора подряда на капитальное строительство с присущей ему сложностью охватываемых отношений в большей мере, чем для любого другого подрядного договора, характерно смешение элементов различных договоров.

Основное отличие договора строительного подряда наиболее полно выражается в специфической форме - строительстве «под ключ». Речь идет о случаях, когда договор, заключаемый между заказчиком и подрядчиком, предусматривает выполнение последним цикла «проектирование - строительные, монтажные и специальные строительные работы, предусмотренные строительными нормами и правилами, - сдача объекта в эксплуатацию». По договоренности между сторонами заказчик может принять на себя часть связанных со строительством обязательств (например, по обеспечению материальными ресурсами). Однако и при этом подрядчик продолжает нести ответственность за передачу заказчику созданного объекта «под ключ», поскольку на нем лежит обязанность сдать в соответствии с условиями договора объект готовым к эксплуатации. При строительстве промышленных объектов на подрядчика обычно возлагается обязанность передать одновременно техническую документацию, технический проект, а так же инструкции для эксплуатации.

Одна из особенностей правового регулирования строительного подряда заключается в том, что отношения сторон могут продолжаться и после сдачи результата работ. Имеется в виду принятие подрядчиком на себя обязанности после завершения строительства оказывать различного рода услуги, связанные с эксплуатацией объекта, включая и такие, как, например, подготовка различного рода инструкций по эксплуатации, обучение работников заказчика. Объем, стоимость и прочие характеристики такого рода услуг определяются в самом договоре строительного подряда.

Практика, направленная на то, чтобы расширить традиционные рамки подряда, предусмотрев в нем элементы других договоров, отражена теперь в ГК РФ. Речь идет о включении в п. 2 ст. 740 ГК РФ, посвященный выяснению существа договора строительного подряда, указания на то, что подрядчик может принять на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение предусмотренного в договоре срока.

Допустимо включение в договор и условия, которым запрещается обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет недостатки, за которые подрядчик ответственности нести не должен. Если такое условие содержится в договоре, подрядчик сможет освободить себя от соответствующей обязанности и ответственности за ее нарушение только в случае, если ему удастся доказать, что обнаруженные недостатки не связаны непосредственно с предметом договора либо подрядчик не в состоянии их устранить по не зависящим от него причинам.

Важнейшим отличительным признаком, которым руководствовался законодатель при выделении строительного подряда в составе главы «Подряд», служит характер работ и особая область, в которой они осуществляются. Таким образом, строительным является обладающий общими признаками подряда договор, который используется в соответствующей сфере, с учетом присущей ей специфики.

ГК РФ учел, что специфика договора и связь его со строительным подрядом могут по-разному оцениваться контрагентами. Поэтому был избран средний путь: сторонам предоставлена возможность, учтя особенности складывающихся отношений, признать по соглашению между собой, что к заключенному ими договору будет применяться правовой режим, установленный для строительного подряда. Соответственно п. 2 ст. 740 ГК РФ ввел на этот счет диспозитивную норму, которая лишь резюмирует распространение на договор выполнения одного вида ремонтных работ - работ по капитальному ремонту - правил о договоре строительного подряда.

Следовательно, если в договоре на выполнение работ по капитальному ремонту предусмотрено, что нормы договора о строительном подряде к нему не применяются, тем самым предопределено действие по отношению к этому договору общих положений о подряде, т.е. статей § 1 гл. 37 ГК РФ.

Статьи § 3 «Строительный подряд» гл. 37 ГК РФ распространяются и на работы по удовлетворению бытовых или других личных потребностей выступающего в роли заказчика гражданина (например, на работы по строительству жилого дома, гаража или дачи). Однако в соответствующих случаях статьи указанного параграфа, как уже отмечалось в предшествующей главе, действуют вместе с нормами о договоре бытового подряда. При определении источников правового регулирования договора строительного подряда в рассматриваемых случаях следует иметь в виду отмеченную уже выше цель специального режима договоров бытового подряда: то, что он установлен именно для защиты прав потребителей. По этой причине к договору на удовлетворение соответствующих потребностей заказчика-гражданина должны применяться нормы о защите прав потребителей, содержащиеся не только в законах о защите прав потребителей и иных правовых актах, принятых в соответствии с ними, но также в статьях вышеуказанного § 3.

В соответствии с п. 1 ст. 740 ГК по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Регулирование данного вида подрядных отношений осуществляется нормами § 3 гл.37 ГК «Строительный подряд». Нормы, регулирующие отношения по строительному подряду, содержатся и во многих других нормативных правовых актах, в частности: Градостроительный кодекс, ФЗ «Об инвестиционной деятельности»; «Об архитектурной деятельности»; «О конкурсах» и т.д.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других потребностей гражданина, к нему применяются правила § 2 гл. 37 ГК «Бытовой подряд».

Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик.

В качестве заказчиков могут выступать инвесторы, а также уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица,

Подрядчиками могут быть строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации, действующие в сфере строительного производства, а также граждане-предприниматели. Для выполнения соответствующих видов работ они должны иметь лицензию .

При осуществлении капитального строительства широко применяется система генерального подряда , при которой заказчик заключает договор с одной строительной организацией – генеральным подрядчиком, привлекающим для выполнения отдельных комплексов работ специализированные организации в качестве субподрядчиков.

С согласия подрядчика заказчик может заключать договоры на выполнение определенных работ с другими подрядными организациями. Такие заключаемые заказчиком договоры принято называть прямыми договорами.

Различают следующие виды договора строительного подряда:

Договоры на выполнение строительно-монтажных и иных работ по объекту в целом ;

Договоры на выполнение отдельных комплексов монтажных и иных специальных строительных работ;

Договоры на выполнение пусконаладочных работ.

Форма договора письменная.

Существенными условиями являются условия о предмете, цене и сроке договора.

Предметом договора строительного подряда (субподряда) является конечный результат деятельности подрядчика (субподрядчика). По договору строительного подряда – это соответствующий объект строительства (предприятие, здание, сооружение), сдаваемый подрядчиком заказчику, а по договору субподряда – законченный комплекс определенных работ (монтажных, санитарно-технических и др.), составляющих часть работ по объекту строительства в целом и сдаваемых субподрядчиком генеральному подрядчику.

Срок договора строительного подряда определяется по соглашению сторон путем указания в договоре начального и конечного сроков выполнения работы. По соглашению сторон в договоре могут быть установлены также сроки завершения отдельных этапов работ .

Для заключения договора строительного подряда необходимо предварительное получение определенных документов . Для заказчика таким документом является разрешение на строительство , выдаваемое федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией (ст. 51 Градостроительного кодекса). Для подрядчика – лицензия (разрешение) на осуществление строительной деятельности.

Основная обязанность подрядчика по договору строительного подряда – осуществить строительство (расширение, реконструкцию, техническое перевооружение) предусмотренного договором предприятия, здания, сооружения.

Важным условием исполнения договора является то, что СМР и иные работы по объекту должны быть выполнены в соответствии с технической документацией и ПСД (определяющей цену работ).

Осуществляя строительство, подрядчик обязан соблюдать СНиПы, а также требования закона об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ.

На подрядчике лежит обязанность обеспечить стройку необходимыми материалами, деталями, конструкциями, оборудованием, если договором не предусмотрено, что обеспечение строительства осуществляет заказчик (ст. 745 ГК).

Обязанностью подрядчика является также возведение здания , сооружения или иного объекта строительства либо выполнение иных строительных работ и сдача заказчику результата выполненных работ в срок, установленный договором.

Закон предусматривает некоторые специфические обязанности .

Так, заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок .

Заказчик обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо– и паропровода, оказывать другие услуги.

От заказчика требуется также передать подрядчику документы , подтверждающие разрешение соответствующих органов на производство работ в местах прохождения подземных коммуникаций, в зоне воздушных линий электропередачи и линий связи.

В соответствии со ст. 748 ГК заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Заказчик, обнаруживший отступления от условий договора, которые могут ухудшить качество работ, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.

Характерной особенностью строительного подряда является сотрудничество сторон (ст. 750 ГК).

Особо регламентируется сдача и приемка работ . В предусмотренных законом случаях в приемке должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом , подписанным обеими сторонами.

При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

Приемку законченных строительством объектов производит заказчик или уполномоченное инвестором другое лицо. Заказчик может привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирующую организацию), разработчиков технической документации, специализированные организации и других юридических и физических лиц, создавая при необходимости приемную комиссию .

В случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. Приемка осуществляется только при положительном результате таких испытаний (п. 5 ст. 753 ГК).

Подрядчик обязан своевременно устранить недоделки и дефекты , выявленные в процессе приемки строительно-монтажных работ. Срок устранения указанных недостатков специально оговаривается в акте приемки.

Оплата в ыполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой , в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда.

Свою специфику имеет ответственность подрядчика за качество работ . Согласно ст. 754 ГК подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

Если иное не предусмотрено договором строительного подряда, подрядчик гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон (ст. 755 ГК).

При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством работ , применяются правила п.1–5 ст.724 ГК. При этом предельный срок обнаружения недостатков в соответствии с п. 2, 4 указанной статьи составляет пять лет (ст. 756 ГК).

Если договором строительного подряда за его неисполнение или ненадлежащее исполнение предусмотрено взыскание неустойки (штрафа, пени), убытки взыскиваются за ее вычетом (зачетная неустойка). Однако договором может быть предусмотрено иное: взыскание только неустойки, взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки, взыскание либо неустойки, либо убытков.

Правила об ответственности подрядчика за качество работ при строительном подряде предусмотрены в ст. 754 ГК РФ. К нарушениям, вызывающим наступление ответственности подрядчика, отнесены допущенные им отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а равно не достижение указанных в технической документации определенных показателей объекта строительства, и прежде всего таких, как производственная мощность предприятия. Если же речь идет о реконструкции здания или сооружения, подрядчик отвечает за снижение или просто потерю прочности, устойчивости, надежности здания или сооружения либо его части. В той же ст. 754 ГК РФ предусмотрены пределы отступлений от договора, при которых указанная ответственность не наступает. Имеется в виду освобождение подрядчика от ответственности в случаях, когда он допустил мелкие отступления от технической документации при том непременном условии, что для этого ему необходимо доказать, что такие отступления не влияют на качество объекта строительства.

На отношения сторон по строительному подряду распространяются общие для подряда правила относительно возможности заявления требования о ненадлежащем качестве в течение специального срока, установленного для недостатков, возникших до передачи результата работ заказчику или по причинам, которые наступили до указанного момента. Этот срок составляет в связи со сложностью отношений по строительному подряду не два года, как это указано для остальных договоров подряда в ст. 724 ГК РФ, а пять лет. Исчисляемый с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком, он действует, если гарантийный срок не был установлен договором или оказался менее пяти лет.

Специально выделены в ГК РФ (ст. 755) вопросы, связанные с гарантией качества в договоре строительного подряда. Имеется в виду, что на подрядчика возлагается обязанность гарантировать достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объектов в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока. Гарантийный срок может быть установлен законом, и тогда стороны вправе лишь увеличить его (п. 1 ст. 755 ГК РФ). Смысл гарантийного срока состоит в ответственности подрядчика за недостатки (дефекты), которые были обнаружены в течение указанного срока. Исчерпывающий круг оснований для освобождения подрядчика от такой ответственности предусмотрен в самой ст. 755 ГК РФ. Имеются в виду случаи, когда подрядчик смог доказать, что недостатки произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной эксплуатации или неправильности инструкций по эксплуатации, которые были разработаны самим заказчиком или теми, кого он для этой цели привлек, либо ненадлежащего ремонта объекта, который произвел сам заказчик или привлеченные им лица. Если заказчик обнаружил недостатки в период действия гарантийного срока, он обязан в разумный срок поставить об этом в известность подрядчика. На все время в пределах которого объект не мог эксплуатироваться, и до устранения обнаруженных недостатков. По поводу таких недостатков требования должны быть заявлены в разумный срок. Последствия его пропуска не установлены. Во всяком случае, возможность отказа судом по этой причине в удовлетворении требования заказчика не исключена. Несомненно, однако, что при оценке допущенного пропуска срока должны учитываться и возможные последствия отказа в иске по этой причине.

ГК РФ предоставляет заказчику в договоре строительного подряда права требовать от подрядчика устранение недостатков, за которые он ответственности не несет. При этом имеется в виду, что необходимые для этого работы осуществляются за счет заказчика. Однако указанное право возникает только при условии, если оно предусмотрено в договоре. Вместе с тем Кодекс освобождает подрядчика от необходимости устранить недостатки в рассматриваемой ситуации, если это не связано непосредственно с предметом договора либо не может быть осуществлено подрядчиком по причинам, от него не зависящим.

Наряду с гражданской ответственностью в ряде случаев ненадлежащее качество строительства может повлечь за собой и административную ответственность. Различные ее основания предусмотрены, например, в п. 2 ст. 66 Градостроительного кодекса. При этом в общем, плане такая ответственность установлена в Административном кодексе. Имеются в виду сооружение отдельных объектов без согласия со специально уполномоченными государственными органами, ввод в эксплуатацию предприятий без соблюдения требований об охране атмосферного воздуха, нарушение или невыполнение правил пожарной безопасности, противопожарных требований, которые предусмотрены строительными нормами и правилами при проектировании строительства зданий и сооружений.

Применительно именно к строительному подряду выделены специальные нормы, посвященные сотрудничеству контрагентов (ст. 750 ГК РФ). Имеется в виду наложение на обе стороны своего рода генеральной обязанности: принимать все зависящие от них разумные меры по устранению препятствий к надлежащему исполнению договора. Очевидно, что в основе этой статьи лежат общие для всех участников императивы: действовать разумно, добросовестно и справедливо.

Сторона, которая не исполнила свою обязанность, теряет право на возмещение возникших убытков. Соответствующая норма рассчитана на ситуацию, при которой сторона понесла убытки вследствие препятствий, которые контрагент мог и должен был предотвратить. Так, например, в случае, когда подрядчик несвоевременно выполнил работы, ссылаясь на то, что заказчик не предоставил вовремя оборудование, последний может оспорить это возражение, ссылаясь на то, что подрядчик мог приобрести оборудование у третьего лица. В подобном споре предметом доказывания будет служить «возможность» принятия соответствующих мер и их «разумность». В данном случае нет основания для применения установленной ст. 10 ГК РФ презумпции «разумности». Поэтому и «возможность» и «разумность» лиц, которые следовало предпринять контрагенту (в данном случае - подрядчику), должна доказать сторона, которая обратилась в суд (в данном случае - заказчик). Статья 750 ГК РФ предоставляет стороне, понесшей расходы в связи с исполнением обязанности принять меры, направленные на предотвращение препятствий, право требовать возмещения расходов тогда, когда это предусмотрено договором. Приведенное решение не исключает ситуации, при которой потерпевшая сторона может при наличии предусмотренных в ст. 980 ГК РФ оснований заявить требование о возмещении убытков как лицо, действовавшее без поручения в чужом интересе (ст. 984 ГК РФ).

Наряду с взысканием убытков ответственность за нарушение условий договора строительного подряда может выражаться и в уплате неустойки. Оплата неустойки может быть предусмотрена в договоре. Обычно неустойка это процент об общей стоимости строительства. Причем процент может изменяться в зависимости от продолжительности просрочки исполнения обязательства. Так, например, заказчика можно обязать уплатить неустойку:

за задержку передачи подрядчику строительной площадки, технической документации, оборудования и материалов;

за передачу некомплектного оборудования для монтажа;

Подрядчик может быть обязан уплатить неустойку:

за окончание строительства объекта после установленного срока;

за несвоевременное освобождение строительной площадки от принадлежащего ему имущества;

за нарушение сроков выполнения отдельных видов работ и т.д.

При этом стороны должны иметь в виду, что кроме санкций за неисполнение обязательств по договору, виновная сторона возмещает все убытки, не покрытые неустойками. Уплата неустоек, также возмещение убытков не освобождает стороны от исполнения своих обязательств.

Более полно, чем это было ранее сделано в общих положениях о подряде, урегулирован вопрос об ответственности за ненадлежащее качество предназначенных для строительства материалов и оборудования. Такая ответственность возлагается на сторону, которая их предоставила. Эта ответственность может наступить, если обнаружилась возможность использовать предоставленные стороной материалы и оборудование без ухудшения качества выполняемых работ. Она носит объективный характер, так как не зависит от вины стороны, предоставившей материалы и оборудование. Эта последняя сторона может быть освобождена от ответственности только при условии, если докажет, имела место невозможность исполнения, возникшая по обстоятельствам, за которые отвечает контрагент.

На отношения сторон по строительному подряду распространяется ст. 704 ГК РФ в той ее части, в которой на сторону предоставившую оборудование и материалы, возлагается ответственность не только за их ненадлежащее качество, но и за обременение правами третьих лиц.

Заказчик, который предоставил материалы и оборудование ненадлежащего качества и этим создал невозможность их использования без ухудшения качества выполненной работы, должен по требованию подрядчика их заменить. Если заказчик откажется выполнить соответствующее требование, у подрядчика возникает право, отказавшись от договора, потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ (п. 3 ст. 745 ГК РФ). Это право превращается в обязанность подрядчика, поскольку в случае обнаружения ненадлежащего качества результата работы, он может ссылаться на недостатки материалов и оборудования, предоставленных заказчиком, только при условии, если эти недостатки не могли быть им обнаружены при надлежащей приемке материалов (п. 3 ст. 714 ГК РФ).

При нарушении обязательств по строительному подряду применяются и другие санкции или способы защиты, не относящиеся к гражданско-правовой ответственности (ст. 12 ГК РФ). Одни из них осуществляются судом, другие - управомоченным субъектом.

Такие меры могут применяться наряду и одновременно с мерами гражданско-правовой ответственности.

К числу способов защиты относятся:

отказ заказчика или подрядчика полностью или частично от исполнения договора;

удержание подрядчиком результата работы либо оборудования или иного оказавшегося у него имущества заказчика в случае неисполнения заказчиком обязанности об оплате;

неприступление к работе или приостановка работ;

безвозмездное устранение подрядчиком недостатков либо соразмерное уменьшение установленной за работу цены при ненадлежащем качестве работ.

На практике достаточно широко применяется такой характерный именно для строительного подряда способ обеспечения надлежащего исполнения обязательства, как удержание заказчиком части предназначенной для полного расчета суммы (к примеру, 10 - 15% стоимости работ) на время до истечения гарантийного срока.

На подрядчика возлагается обязанность в ходе строительства соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ, постольку на него возлагается ответственность за нарушение отмеченной обязанности.

Ответственность за нарушение требований об охране окружающей среды применительно к области гражданского права может принимать для подрядчика главным образом форму обязательства возместить внедоговорный вред непосредственно потерпевшему. По общему правилу ответственность заказчика перед подрядчиком, возникающая из нарушения указанных требований, носит регрессный характер, то есть наступает после того, как соответствующие выплаты государству или непосредственно потерпевшему произвел заказчик. Эта ответственность в отношении безопасности строительных работ связана, в частности, со ст. 1095 ГК, которая относится к области деликтных обязательств. Упомянутая статья устанавливает, что за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица, отвечает перед потерпевшим тот, кто выполнял работы (подрядчик), а не тот, в чьих интересах он действовал (заказчик). К тому же важно подчеркнуть, что ответственность, о которой идет речь, носит повышенный характер: она наступает независимо от вины подрядчика.

Итак, гражданско-правовая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора строительного подряда является полной и строится на основании общих положений об ответственности по договору. Гл. 25 ГК РФ и § 3. Гл. 37 ГК РФ.

В любой момент обычной хозяйственной деятельности организация может столкнуться со строительной сферой. В этой области организация может выступать, как правило, в качестве заказчика строительства, подрядчика (генподрядчика, субподрядчика). С подрядной деятельностью также тесно связаны поставки для строительных нужд. Строительный подряд изначально подразумевает оборот больших финансовых ресурсов, что требует особого внимания к содержанию, составлению и оформлению всех документов. Поэтому предлагаем более подробно остановиться на одном из основных документов в строительной сфере - договоре строительного подряда.

Правовые требования к договору строительного подряда содержатся в параграфе 3 главы 37 второй части Гражданского кодекса. Эти нормы изложены в кодексе в самом общем виде, поэтому на практике договоры строительного подряда зачастую становятся предметом судебного разбирательства, причем не только по поводу содержания договора, но и вплоть до его изначальной действительности. Во всем массиве судебной практики «строительные» споры занимают одно из первых мест по количеству.

Понятие и сфера охвата

Определение договора строительного подряда приведено в пункте 1 статьи 740 Гражданского кодекса: по нему подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Договор строительного подряда заключается:
- на строительство предприятия, здания, жилого дома, сооружения, иного объекта;
- на реконструкцию (обновление, перестройку и т. п.) предприятия, здания, жилого дома, сооружения, иного объекта;
- на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ;
- на выполнение работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (в договоре можно оговорить, что на такие работы нормы о строительном подряде не распространяются).

Городская администрация издала распоряжение о проведении реконструкции ветхого строения с последующей передачей здания в аренду фирме для размещения в нем банка. Согласно распоряжению, производитель работ (подрядчик) - фирма «Стелла» (при условии заключения договора строительного подряда, проект которого должен быть представлен в месячный срок). Однако прошел год, а проект договора так и не был представлен. В связи с этим администрация отменила распоряжение и приняла решение разместить в здании магазин и передать его другому подрядчику. Судебный спор возник в связи с тем, что фирма «Стелла» начала реконструкцию здания только на основании административного акта (распоряжения) и соответственно потребовала оплаты работ. Администрация отказалась принять и оплатить работы, так как новое назначение здания (под магазин) требует строительных работ иного характера. Арбитры отказали требованиям фирмы-подрядчика и указали, что основанием для возникновения правоотношения по строительному подряду является договор (ст. 740 ГК РФ), который в данном случае не заключался. Работы, выполненные без договора на основании административного акта и не принятые заказчиком, оплате не подлежат (из информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

Следует особо подчеркнуть: при составлении и заключении договора строительного подряда в любом случае необходимо (а иначе и невозможно) руководствоваться, помимо специальных норм, общими положениями о подряде (§ 1 главы 37 ГК РФ), а иногда и правилами бытового подряда (§ 2 главы 37 ГК РФ) в силу прямого указания пункта 3 статьи 740 кодекса. В последнем случае в качестве заказчика строительства должен выступать гражданин (физическое лицо), а строительные работы направлены на удовлетворение его бытовых или других личных потребностей (например, ремонт жилой комнаты, строительство дачи), то есть в дальнейшем в коммерческих (деловых) целях он не будет использовать результат подрядных работ.
Таким образом, сторонами договора строительного подряда выступают по общему правилу заказчик и подрядчик. Также в договоре может фигурировать инженерная организация, с которой заказчик вправе (без согласия подрядчика) заключить договор по оказанию услуг контроля и надзора с целью принятия компетентных решений от имени заказчика во взаимоотношениях с подрядчиком (ст. 749 ГК РФ).

Правило распределения риска

Когда строительство объекта или строительные работы окончены, крайне важен момент, с которого предмет договора перейдет к заказчику строительства. Соответственно с ним переходит и риск финансовых потерь, если с имуществом что-то случится. В связи с этим в пункте 1 статьи 741 Гражданского кодекса закреплено правило распределения риска между заказчиком и подрядчиком (сторонами договора): риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства (предмета договора строительного подряда) до его приемки заказчиком несет подрядчик. Обратите внимание: речь идет именно о случайном стечении обстоятельств (а не об умышленных действиях (бездействии)), которое привело к полному физическому уничтожению или повреждению строительного объекта или результата выполненных работ. В последнем случае все расходы несет виновная сторона, а нормы о риске случайной гибели не применяются.
Стороны в договоре вправе предусмотреть случаи, когда в течение указанного в договоре срока после принятия заказчиком объекта строительства подрядчик обязан обеспечить его эксплуатацию (п. 2 ст. 740 ГК РФ).
В пункте 2 статьи 741 Гражданского кодекса отдельно оговорена ситуация, когда объект строительства погиб или поврежден до его приемки заказчиком:
- из-за недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования;
- из-за исполнения ошибочных указаний заказчика.
В обоих случаях подрядчик вправе требовать оплаты всей стоимости работ по смете, но при условии, что он немедленно предупредил заказчика (п. 1 ст. 716 ГК РФ):
- о непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;
- о возможных неблагоприятных для заказчика последствиях выполнения его указаний о способе исполнения работы;
- об иных не зависящих от подрядчика обстоятельствах, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.
Закон не обязывает заказчика или подрядчика страховать риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам. Однако договор строительного подряда может содержать такое положение, если это в интересах сторон (ст. 742 ГК РФ).
Сторона, которая обязана по договору застраховать свои риски, должна предоставить другой стороне доказательства этого - заключенный на условиях договора строительного подряда договор страхования (с данными о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках).

Строительная документация

По общему правилу цену строительных работ определяет смета, а их объем, содержание и другие требования - техническая документация (п. 1 ст. 743 ГК РФ). Помимо названного в зависимости от вида строительных работ стороны договора должны руководствоваться строительными нормами и правилами (СНиПы). Если в договоре не указано иное, предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
В договоре строительного подряда должны быть определены:
а) состав технической документации;
б) содержание технической документации;
в) какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.
Важный вывод о соотношении договора строительного подряда и строительной документации сделали арбитры в постановлении ФАС Поволжского округа от 29 апреля 2010 г. по делу № А12-13650/2009. Они указали следующее: отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным. Из содержания статей 709, 740 и 743 Гражданского кодекса не следует, что смета является существенным условием договора подряда, отсутствие которого в договоре влечет его незаключенность. То же касается и технической документации. Так, техническая документация на постройку (или соглашение о ее предоставлении) может отсутствовать, но ознакомление потенциального заказчика с реальным типовым образцом постройки признается фактическим установлением предмета договора строительного подряда.

От технической документации напрямую зависят затраты на строительство. Поэтому изменения в нее вносятся по особым правилам, которые оговорены в статье 744 Гражданского кодекса.
Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию, если стоимость дополнительных работ не превышает 10 процентов общей стоимости строительства по смете и не меняет характер работ по договору. При этом изменения в большем объеме допустимы только в случае согласования сторонами дополнительной сметы.
Возможна ситуация, когда подрядчик несет расходы в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации (например, недоброкачественные проектные документы). При этом понесенные расходы должны быть разумными, то есть соответствовать характеру дефектов, уровню цены работ на их устранение в данной местности, срочности устранения дефектов и т. п. Чтобы определить их размер, суд может назначить экспертизу. Такой вывод можно сделать, к примеру, из постановления ФАС Поволжского округа от 23 апреля 2010 г. по делу № А57-11178/2009.

Обеспечение строительства

Согласно статье 745 Гражданского кодекса, материалы, детали, конструкции, оборудование для ведения строительных работ предоставляет подрядчик. Но договором строительного подряда эта обязанность может быть возложена на заказчика, причем целиком или в определенной части. В итоге сторона, которая обеспечивает строительство, отвечает за возможность использования материалов в строительстве и, как следствие, за качество работ (если не докажет иное).
Закон предоставляет подрядчику право отказаться от исполнения договора строительного подряда и требовать с заказчика оплаты выполненной части работ по договору (п. 3 ст. 745 ГК РФ). Такое право возникает при наличии одновременно двух условий:
1) невозможно использовать материалы или оборудование заказчика без ухудшения качества выполняемых работ;
2) заказчик отказался заменить материалы, оборудование.

Оплата работ

Размер оплаты выполненных работ определяется по смете. Сроки и порядок оплаты могут быть установлены законом или договором строительного подряда. Если не установлены, то применяются правила статьи 711 Гражданского кодекса. Согласно ей, если договором не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы (ее отдельных этапов), заказчик оплачивает обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы (при условии, что она выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо с согласия заказчика досрочно). Между тем пункт 2 статьи 746 Гражданского кодекса позволяет изначально в договоре строительного подряда предусмотреть оплату работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком.
Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка. Их размер и основание для выплаты должны быть прямо предусмотрены законом или договором подряда.

Дополнительные обязанности заказчика

Масштабные строительные работы требуют соответствующей территории и ресурсов. Поэтому закон обязывает заказчика (ст. 747 ГК РФ):
- своевременно предоставить для строительства земельный участок. Его площадь и состояние должны соответствовать условиям договора строительного подряда. Если такие условия не прописаны, характеристики участка должны обеспечивать своевременное начало работ, их нормальное ведение и завершение в срок;
- в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги.
В договоре строительного подряда обязательно указывается порядок оплаты предоставленных заказчиком услуг.

Контроль и надзор

Подрядчик в ходе строительства обязан исполнять указания заказчика, если они не противоречат условиям договора строительного подряда и не вторгаются в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Таким образом, заказчик не имеет права вмешиваться во внутренние дела подрядчика. Между тем он вправе контролировать (п. 1 ст. 748 ГК РФ):
- ход и качество выполняемых работ;
- соблюдение сроков работ (графика);
- качество предоставленных подрядчиком материалов;
- правильность использования подрядчиком материалов заказчика.
Обратите внимание: статья 53 Градостроительного кодекса обязывает застройщика, заказчика, иное специально уполномоченное лицо проводить строительный контроль в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
При обнаружении отступления от условий договора строительного подряда, которое может ухудшить качество или повлечь иные недостатки, заказчик обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Если этого не будет сделано, то в дальнейшем ссылки заказчика на обнаруженные им недостатки не будут иметь правового значения. Суд не примет во внимание такие сведения.

Сдача-приемка работ

Один из самых ответственных этапов исполнения договора строительного подряда - сдача и приемка работ. При получении от подрядчика сигнала о готовности к сдаче результата работ (этапа работ) заказчик обязан немедленно приступить к его приемке (п. 1 ст. 753 ГК РФ). По общему правилу заказчик организует и осуществляет приемку за свой счет, хотя в договоре можно предусмотреть иное. В предусмотренных законом случаях в приемке результата работ участвуют представители государственных органов и органов местного самоуправления.
В пункте 3 статьи 753 Гражданского кодекса установлено: если заказчик предварительно примет результат отдельного этапа работ, то несет риск последствий гибели или повреждения результата всех работ, которые произошли не по вине подрядчика.
Сдача и приемка результата работ оформляются актами, которые подписывают обе стороны. При отказе от подписания делается соответствующая отметка. Такие акты подтверждают только факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на их оплату (в том числе дополнительных работ, которые фактически имели место и отражены в акте, но отсутствуют в технической документации). Даже если заказчик без колебаний подписал акт приемки работ, в дальнейшем это не мешает ему возражать в суде по поводу объема, стоимости и качества строительных работ.

Если строительные работы так или иначе связаны с функционированием определенных механизмов, то приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. В этом случае приемка возможна только при их положительном результате. Но в любом случае заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые невозможно устранить и исключают использование результата работ для указанной в договоре цели.
Гражданский кодекс не поясняет, сколько раз могут проводиться предварительные испытания в случае получения отрицательного результата. В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» изложена следующая позиция: если первоначальные предварительные испытания дали отрицательный результат, необходимо провести такие испытания повторно.
Имейте в виду: если суд признает договор строительного подряда ничтожной сделкой, в силу самой природы подряда вернуть выполненные работы и использованные при их исполнении материалы невозможно (ст. 167 ГК РФ). Но если заказчик подписал акт приемки работ, это свидетельствует о потребительской ценности для него таких работ и желании ими воспользоваться. Следовательно, понесенные подрядчиком затраты подлежат компенсации (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

Ответственность и гарантии качества

Подрядчик отвечает перед заказчиком (ст. 754 ГК РФ):
- за допущенные отступления от технической документации и обязательных для сторон СНиПов;
- за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства (например, производственная мощность предприятия);
- за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части при реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т. п.).
Имейте в виду: согласно пункту 2 статьи 754 Гражданского кодекса, подрядчик не несет ответственность за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если они не повлияли на качество объекта строительства.
Если иное не предусмотрено договором строительного подряда, подрядчик гарантирует достижение указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. При этом стороны могут соглашением между собой увеличить установленный законом гарантийный срок.
В отличие от других видов подряда, для строительного подряда Гражданский кодекс (ст. 756) устанавливает повышенный гарантийный срок. Так, предельный срок обнаружения строительных недостатков составляет пять лет.

Подрядчик отвечает за недостатки (дефекты), обнаруженные во время гарантийного срока, за исключением следующих случаев:
а) докажет, что их причина - нормальный износ объекта или его частей;
б) докажет неправильную эксплуатацию объекта или неправильность инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами;
в) докажет ненадлежащий ремонт объекта, произведенный самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
Согласно положениям статьи 757 Гражданского кодекса, в договоре строительного подряда можно предусмотреть обязанность подрядчика устранять недостатки по требованию и за счет заказчика (за которые подрядчик не несет ответственности). Подрядчик вправе дать отказ в двух случаях:
а) устранение недостатков не связано непосредственно с предметом договора;
б) подрядчик не может устранить недостатки по не зависящим от него причинам.

Особенность договора строительного подряда в том, что, помимо чисто юридической составляющей, он привязан к технологии и особенностям выполнения конкретных строительных работ. Поэтому особо внимательно следует формулировать существенные условия договора, гарантирующие его действительность и заключенность.

В. Бельковец,
редактор-эксперт по правовым вопросам

Материал предоставлен редакцией журнала

В случае с физическими лицами речь, как правило, идет о ремонте квартир или частных домов. С точки зрения закона такое сотрудничество называется договором строительного подряда, заключенным с целью удовлетворения бытовых или иных потребностей гражданина. Зачем заключать договор строительного подряда на ремонт квартиры Для производства в квартире ремонта можно просто нанять бригаду строителей или отделочников, обсудив все условия устно. Но в случае обмана или некачественно выполненной работы предъявлять претензии бесполезно – доказать наличие договоренности без договора практически невозможно. Поэтому заключение договора строительного подряда – способ застраховать себя от возможных негативных последствий, в первую очередь. Это в равной степени относится как к заказчику, так и к подрядчику.

Налоги и взносы с гражданско-правового договора Вид налога/взноса Трудовой договор Гражданско-правовой договор Гражданско-правовой договорс иностранцем НДФЛ Начисляется Начисляется Начисляется Взносы в ПФР Начисляются Начисляются Не начисляются Взносы в ФФОМС Начисляются Начисляются Не начисляются Взносы в ФСС Начисляются Не начисляются Не начисляются Минимизировать риски поможет корректное составление договоров подряда. Выделим те пункты договора, на которые имеет смысл обратить особое внимание. Совет 1. Проверьте, прозрачны ли условия Отслеживайте, чтобы в договоре подряда были указаны виды и объемы работ, срок их выполнения, стоимость.

Инфо

Все эти условия должны быть прописаны обязательно (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Причем в тексте не должно быть размытых и «пустых» формулировок. Из договора, как минимум, должно быть ясно, какую именно работу должен выполнять подрядчик.

Минимизация рисков подрядчика по договору строительного подряда (соколова в.)

Порядок сдачи и приемки работ 4.1 Сдача Подрядчиком выполненных им работ и приемка последних Заказчиком начинается не позднее 6 часов после предоставления Подрядчиком Акта сдачи-приемки. 4.2 При обнаружении дефектов и неисправностей акт не подлежит подписанию вплоть до полного устранения последних. 4.3 Акт сдачи-приемки подписывается сторонами после признания Заказчиком надлежащего качества выполненных работ. 4.4 Дата подписания Акта сдачи приемки обеими сторонами считается датой окончания работ. 5. Порядок расчета. Стоимость работ 5.1 Стоимость комплекса строительных и отделочных работ, предусмотренных настоящим договором, включая стоимость черновых и расходных материалов, составляет, согласно Приложению № 4, 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек.

Договор строительного подряда

Если такие изменения повлияют на стоимость или срок завершения работ, то Подрядчик приступает к их выполнению только после подписания Сторонами соответствующего Дополнительного соглашения к настоящему Договору, становящегося с момента подписания неотъемлемой частью настоящего Договора. 4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПОДРЯДЧИКА 4.1. Подрядчик обязуется: 4.1.1. Выполнить Работы со сдачей Заказчику в сроки, предусмотренные настоящим Договором.
4.1.2. Нести ответственность за безопасные условия труда, выполнение противопожарных мероприятий на объекте и способы проведения работ на объекте. За ущерб, причиненный в ходе работ третьим лицам, Подрядчик несет ответственность в случае, если ущерб нанесен по его вине. 4.1.3. Относиться к информации, передаваемой ему Заказчиком, как к конфиденциальной.
4.1.4.

Договор строительства, строительного подряда

В праве осуществлять контроль за ходом выполнения работ, качеством материалов; при этом он не в праве вмешиваться в хозяйственную деятельность подрядчика. Если у заказчика нет специальных навыков за контролем строительством он в праве: заключить договор об оказании этой услуги без согласования с подрядчиком с инженером. 4. Если в ходе строительства обнаруживаться препятствия к надлежащему исполнению договора каждая из сторон обязана: принять разумные меры по их устранению в противном случае обязанная сторона возмещает убытки.

5. Если по независящим от сторон причинам работы приостановлены, и объект строительства законсервирован заказчик оплачивает работы в объеме которые выполненные до момента консервации. 6. Заказчик обязан: организовать и осуществить приемку результата работы за свой счет. В случаях по закону в приемки должны участвовать представители гос.

Строительный подряд

Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по настоящему Договору в силу обстоятельств непреодолимой силы, обязана незамедлительно с момента их наступления известить в письменной форме другую Сторону о наступлении и прекращении указанных обстоятельств. Несвоевременное извещение об обстоятельствах непреодолимой силы лишает соответствующую Сторону права ссылаться на них в будущем. 9.3. Если обстоятельства непреодолимой силы или их последствия будут длиться более месяца, то Стороны в течение рабочих дней обсудят, какие меры следует принять для продолжения работ по Договору.
Если Стороны не смогут договориться в течение месяцев, тогда каждая из Сторон вправе потребовать расторжения Договора. 10. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА 10.1. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон. 10.2.

/ договор строительного подряда

Важно

Такая формулировка безопасна, поскольку раскрывает все существенные условия договора подряда и отличается прозрачностью формирования суммы вознаграждения. Переквалифицировать договор в трудовой практически невозможно. Совет 2. Детализируйте порядок сдачи-приемки работ По договору подряда исполнитель должен выполнить работу по заданию заказчика и сдать ему результат.

Заказчик обязан принять и оплатить работы (п. 1 ст. 702, ст. 703 ГК РФ). Иными словами, без процедуры сдачи-приемки никак не обойтись. Ее условия разумно подробно прописать в договоре. Это полезно и для заказчика, и для подрядчика. К тому же снизится вероятность придирок проверяющих, ведь по трудовому договору сдачи-приемки работы не бывает. Неправильно Подрядчик сдает работы заказчику по мере их выполнения.

Внимание

Подрядчик обязан выполнять все указания заказчика если они не противоречат договору и не явл. вмешательством в его хоз. Деятельность 4)Подрядчик Обязан: производить работы с соблюдением требований охраны окружающей среды, безопасности строительства и т.д. 5)Подрядчик обязан своевременно устранять недостатки выявленные при приемки работ. Права и обязанности заказчика. 1. Он обязан предоставить подрядчику разрешение на земельный участок для строительства, его площадь и состояние должно соответствовать договору.

2. Заказчик обязан передать подрядчику проектную документацию, обеспечить своевременное начало работы, путём предоставления материалов, оборудования, оказывать услуги по содействию в строительстве, например по временной подводке энергоснабжения. 3.

Образец договора подряда на строительные работы

Расставьте акценты на «запрещенных» условиях Некоторые условия включаются только в трудовой договор (ст. 57 ТК РФ). Добавлять их в договор подряда нельзя. А именно, в договоре подряда нельзя:

• устанавливать подрядчику время рабочего дня;
• упоминать положения правил трудового распорядка и других локальных актов, принятых в компании;
• прописывать, что подрядчик вправе рассчитывать на какие-либо гарантии и компенсации, предусмотренные трудовым законодательством (доплаты за сверхурочную работу, работу в ночное время, в выходные и праздничные дни, предоставление отпусков, выплаты пособий по временной нетрудоспособности);
• предусматривать возможность направления подрядчика в командировку;
• включать условие о предоставлении бесплатной спецодежды и средств индивидуальной защиты.

Про эти условия в договоре можно не упоминать, но тут есть варианты.

Договор подряда на строительные работы (строительство)

Работы должны выполняться в соответствии со строительными нормами и правилами, соблюдением Правил техники безопасности при проведении СМР и требований Арендодателя. 3. СТОИМОСТЬ РАБОТ 3.1.Общая стоимость работ по объекту указывается в Приложениях (Сметах), являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора. 3.2. Общая стоимость работ может быть изменена по согласованию Сторон в следующих случаях:

• при увеличении или уменьшении объемов и видов работ, включенных в Приложения (Сметы) к настоящему Договору;
• при изменении характера, качества или вида указанной работы;
• при изменении порядка налогообложения в РФ после заключения Договора, в частности введения новых налогов и других сборов, их отмены или изменения размеров, действующих на день подписания Договора.

Таким образом зачастую в строительном подряде заказчик и инвестор не совпадают; В этом случае между инженером и заказчиком заключается инвестиционный договор который по своей природе является как правило либо договором поручения, либо договором комиссии. В качестве подрядчика выступают различные строительные, строительно-монтажные, проектростроительные и другие организации, либо индивидуальные предприниматели имеющие лицензию. 4.Предметом ДСП является результат деятельности подрядчика в виде вновь построенного или реконструированного объекта недвижимости 5.Цена устанавливается свободно, однако обычно составляется смета которая определяет постатейный перечень затрат на выполнение работ, стоимость материалов, оборудования. По ДС.П. подрядчик в праве требовать пересмотра сметы и увеличению цены, когда необходимо провести дополнительные работы.

Оплата производиться в договорные сроки.
Оплата штрафных санкций производится в течение банковских дней со дня получения письменного уведомления другой Стороны о взыскании штрафных санкций на расчетный счет Сторон. 11.5. Подрядчик не несет ответственность за повреждение действующих коммуникаций, обнаруженных в результате ведения работ и не указанных в проекте. 12. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ 12.1. После подписания настоящего Договора все предыдущие письменные и устные соглашения, переписка, переговоры между Сторонами, относящиеся к данному Договору, теряют силу, если они противоречат настоящему Договору. 12.2. Ущерб, нанесенный третьему лицу в результате проведения работ на объекте по вине Подрядчика, компенсируется Подрядчиком. 12.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны Сторонами. 12.4.