Договор за строителство: „изграждане“ на правилния договор. Договор за строителство Оповестяване на информация в отчета за финансовото състояние

В случая на физически лица обикновено говорим за ремонт на апартаменти или частни къщи. От гледна точка на закона такова сътрудничество се нарича договор за строителство, сключен за задоволяване на ежедневните или други нужди на гражданин. Защо да сключите договор за строителство за ремонт на апартамент За да извършите ремонт на апартамент, можете просто да наемете екип от строители или довършители, като сте обсъдили устно всички условия. Но в случай на измама или некачествена работа е безполезно да се предявяват искове - почти е невъзможно да се докаже наличието на споразумение без договор. Следователно сключването на договор за строителство е начин да се застраховате преди всичко от евентуални негативни последици. Това важи еднакво както за клиента, така и за изпълнителя.

Данъци и вноски от граждански договор Вид данък/вноска Трудов договор Граждански договор Граждански договор с чужденец Данък върху доходите на физическите лица Начислени Начислени Начислени Вноски за фонд „Пенсии“ Начислени Начислени Неначислени Вноски за ФФОМН Начислени Начислени Неначислени Вноски за фонд „Социално осигуряване“ Начислено Не е начислено Не е начислено Намаляването на рисковете ще бъде подпомогнато от правилното изготвяне на договорни споразумения. Нека подчертаем онези клаузи от договора, на които има смисъл да обърнем специално внимание. Съвет 1. Проверете дали условията са прозрачни.Уверете се, че в договора са посочени видовете и обемите на работите, срокът за тяхното изпълнение и цената.

Информация

Всички тези условия трябва да бъдат посочени (клауза 1, член 432 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Освен това текстът не трябва да съдържа неясни и „празни“ формулировки. Като минимум договорът трябва да изяснява точно каква работа трябва да извърши изпълнителят.

Минимизиране на рисковете на изпълнителя по договор за строителство (Соколова В.)

Процедура за предаване и приемане на работата 4.1 Предаването от страна на Изпълнителя на извършената от него работа и приемането на последната от Клиента започва не по-късно от 6 часа след предоставяне от Изпълнителя на Акта за приемане. 4.2 При установяване на дефекти и неизправности протоколът не подлежи на подписване до пълното им отстраняване. 4.3 Сертификатът за приемане се подписва от страните, след като Клиентът признае правилното качество на извършената работа. 4.4 Датата на подписване на приемо-предавателния акт от двете страни се счита за дата на завършване на работата. 5. Изчислителна процедура. Разходи за работа 5.1 Цената на комплекса от строителни и довършителни работи, предвидени в това споразумение, включително разходите за груби материали и консумативи, е, съгласно Приложение № 4, 500 000 (петстотин хиляди) рубли 00 копейки.

Договор за изработка

Ако такива промени засягат цената или датата на завършване на работата, Изпълнителят ще започне да ги изпълнява само след като страните са подписали съответното Допълнително споразумение към настоящото споразумение, което става неразделна част от настоящото споразумение от момента на подписването. 4. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА ИЗПЪЛНИТЕЛЯ 4.1. Изпълнителят се задължава: 4.1.1. Извършете Работата с доставка до Клиента в рамките на сроковете, предвидени в това Споразумение.
4.1.2. Носи отговорност за безопасните условия на труд, прилагането на мерките за пожарна безопасност на обекта и методите на работа на обекта. За вреди, причинени на трети лица по време на работата, Изпълнителят носи отговорност, ако щетите са причинени по негова вина. 4.1.3. Да третира предоставената му от Клиента информация като поверителна.
4.1.4.

Договор за изработка, договор за изработка

Право да следи напредъка на работата и качеството на материалите; той обаче няма право да се намесва в стопанската дейност на изпълнителя. Ако клиентът няма специални умения за надзор на строителството, той има право да сключи договор за предоставяне на тази услуга без съгласието на изпълнителя и инженера. 4. Ако по време на строителството се открият пречки за правилното изпълнение на договора, всяка от страните е длъжна: да вземе разумни мерки за отстраняването им, в противен случай задължената страна компенсира загубите.

5. Ако по независещи от страните причини работата бъде спряна и строителният проект е законсервиран, клиентът заплаща работата в размера, който е бил завършен преди консервирането. 6. Клиентът се задължава да: организира и приеме резултата от работата за своя сметка. В случаите по закон, представители на правителството трябва да участват в приемането.

Договор за изработка

Страна, за която е невъзможно да изпълни задълженията си по този договор поради форсмажорни обстоятелства, е длъжна незабавно да уведоми писмено другата страна за настъпването и прекратяването на тези обстоятелства при тяхното настъпване. Ненавременното уведомяване за форсмажорни обстоятелства лишава съответната страна от правото да се позовава на тях в бъдеще. 9.3. Ако форсмажорните обстоятелства или последиците от тях продължават повече от месец, страните ще обсъдят в рамките на работни дни какви мерки трябва да бъдат предприети за продължаване на работата по Споразумението.
Ако страните не могат да се споразумеят в рамките на месеци, тогава всяка от страните има право да поиска прекратяване на споразумението. 10. ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРА 10.1. Настоящото споразумение може да бъде прекратено по споразумение на страните. 10.2.

/ договор за изработка

важно

Тази формулировка е безопасна, тъй като разкрива всички съществени условия на договора и се отличава с прозрачност на формирането на размера на възнаграждението. Преквалифицирането на договор в трудов договор е почти невъзможно. Съвет 2. Детайлизирайте процедурата за доставка и приемане на работа.Съгласно договора изпълнителят трябва да завърши работата според инструкциите на клиента и да му предаде резултата.

Клиентът е длъжен да приеме и заплати работата (клауза 1 от член 702, член 703 от Гражданския кодекс на Руската федерация). С други думи, няма как да се мине без процедурата по приемане. Разумно е условията му да бъдат описани подробно в договора. Това е полезно както за клиента, така и за изпълнителя. Освен това ще се намали вероятността от заяждане на инспектори, защото няма предаване и приемане на работа по трудов договор. Неправилно Изпълнителят доставя работата на клиента, когато е завършена.

внимание

Изпълнителят е длъжен да спазва всички указания на клиента, ако те не противоречат на договора и не се появяват. намеса в домакинството му. Дейност 4) Изпълнителят се задължава да: извършва работа при спазване на изискванията за опазване на околната среда, безопасност на строителството и др. 5) Изпълнителят е длъжен своевременно да отстрани недостатъците, установени при приемане на работата. Права и задължения на клиента. 1. Той е длъжен да предостави на изпълнителя разрешение за земя за строеж, чиято площ и състояние трябва да отговарят на договора.

2. Клиентът е длъжен да прехвърли проектната документация на изпълнителя, да осигури навременното започване на работа чрез предоставяне на материали и оборудване и да предостави услуги за подпомагане на строителството, например временно захранване. 3.

Образец на договор за извършване на строителни работи

Поставете акцент върху „забранените" условия. Някои условия са включени само в трудовия договор (член 57 от Кодекса на труда на Руската федерация). Те не могат да се добавят към договора. А именно, в договор не можете:

• определя работно време на изпълнителя;
• посочва разпоредбите на трудовите разпоредби и други местни актове, приети от компанията;
• предвиждат, че изпълнителят има право да разчита на всички гаранции и компенсации, предвидени от трудовото законодателство (допълнителни плащания за извънреден труд, работа през нощта, през почивните дни и празниците, предоставяне на ваканции, изплащане на обезщетения за временна нетрудоспособност);
• предвиждат възможност за изпращане на изпълнителя в командировка;
• включват разпоредба за предоставяне на безплатно защитно облекло и лични предпазни средства.

Тези условия може да не са посочени в договора, но има опции.

Договор за СМР (СМР)

Работата трябва да се извършва в съответствие със строителните норми и разпоредби, спазването на правилата за безопасност по време на строителни и монтажни работи и изискванията на наемодателя. 3. СТОЙНОСТ НА РАБОТАТА 3.1.Общата стойност на работата по обекта е посочена в Приложенията (Разчети), които са неразделна част от този Договор. 3.2. Общата стойност на работата може да бъде променена по споразумение на страните в следните случаи:

• при увеличаване или намаляване на обемите и видовете работи, включени в приложенията (разчетите) към този договор;
• при промяна на характера, качеството или вида на определената работа;
• когато процедурата за данъчно облагане в Руската федерация се промени след сключването на споразумението, по-специално въвеждането на нови данъци и други такси, тяхната отмяна или промени в размерите, които са в сила към деня на подписване на споразумението.

Така при договор за строителство клиентът и инвеститорът често не съвпадат; В този случай между инженера и клиента се сключва инвестиционен договор, който по естеството си обикновено е или договор за посредничество, или договор за комисиона. Изпълнителите са различни строителни, строително-монтажни, проектантски и строителни и други организации или индивидуални предприемачи с лиценз. 4. Предметът на ПДЧ е резултат от дейността на изпълнителя под формата на новопостроен или реконструиран имот 5. Цената се определя свободно, но обикновено се изготвя оценка, която определя подробен списък на разходите за работата, разходите за материали и оборудване. Според Д.П. изпълнителят има право да поиска преразглеждане на оценката и увеличение на цената, когато е необходима допълнителна работа.

Плащането се извършва в договорените срокове.
Плащането на неустойките се извършва в рамките на банкови дни от датата на получаване на писмено уведомление от другата страна за събирането на неустойки по разплащателната сметка на страните. 11.5. Изпълнителят не носи отговорност за щети на съществуващи комуникации, открити в резултат на работа и неуточнени в проекта. 12. СПЕЦИАЛНИ УСЛОВИЯ 12.1. След подписването на този Договор всички предишни писмени и устни споразумения, кореспонденция, преговори между страните, свързани с този Договор, стават невалидни, ако противоречат на този Договор. 12.2. Щетите, причинени на трето лице в резултат на работа на обекта по вина на Изпълнителя, се обезщетяват от Изпълнителя. 12.3. Всички промени и допълнения към настоящото споразумение се считат за валидни, ако са в писмена форма и са подписани от страните. 12.4.

Препоръчителният списък с договорни членове е достатъчно типизиран и универсален, което позволява да се използва като справочна схема при изготвяне на различни видове договори. Списък на основните членове на договора:

- дефиниции: пълно име на страните по договора - клиент и изпълнител, като се посочват техните данни, наименованието на предмета на договора;

- предмет на договора - изложение на заданието на клиента в общ вид в текста на договора и подробно в приложенията;

- стойността на предмета на поръчката;

- дати за започване и завършване на работата по договора; ред и условия на сетълменти и плащания;

- задължения на страните по договора;

- работни места в производството;

- приемане на работа;

- гаранции и гаранции по договора;

- мерки за отговорност на страните за неизпълнение или неточно изпълнение на задълженията;

- условия и ред за прекратяване на договора.

По споразумение на страните членовете на договора могат да бъдат допълвани и изменяни въз основа на спецификата на обекта в процес на изграждане, неговото местоположение и други условия.

Предмет на договора

Предмет на договор за строителство, в зависимост от неговия вид, може да бъде завършен строеж и подготвен за експлоатация обект или определен набор от работи (пример за изготвяне на договор за строителство с описание на неговите членове е представен в приложението към това Ръководство).

Стойност на предмета на договора

Стойността на предмета на поръчката се определя на базата на свободната (по договаряне) цена на строителните продукти. За целта могат да се използват действащите в момента Препоръки за определяне на цени на свободен договор за строителни продукти. Неизменността на договорната цена или нейното изясняване след завършване на строителството трябва да бъде посочено в договора.

При многостранни договори за строителство общата договорна цена по договора се определя, като се вземе предвид пълният инвестиционен цикъл, като се подчертава договорната цена на работата и услугите, извършени от всеки участник.

Цената, определена в договора, може да бъде променена в отделни случаи:

		при извършване на промени в обема и съдържанието на работата по предложение на клиента
		при промяна на продължителността на строителството по предложение на клиента;
		при промяна на гамата от материали и оборудване, доставени от клиента, ако договорната цена е определена, като се вземат предвид техните разходи;
Промяна в договорната цена
		по взаимно съгласие на клиента и изпълнителя;
		във връзка с текущи промени в разходите за строителни материали, продукти, оборудване, тарифи и заплати;
		при спиране на работата по причини, зависещи от клиента или поради непреодолима сила, при условие че изпълнителят изпълнява задълженията си за безопасност на обекта и изискванията за безопасност на работата;
		когато законодателството се промени по време на изпълнение на задълженията по трудов договор, променяйки условията му;
		други случаи.

Време за изпълнение

При определяне на продължителността на строителството трябва да се има предвид, че основният фактор е ефективността на капиталовите инвестиции. Препоръките относно периодите на продължителност се прилагат на ниво проект за организация на строителството, разработен, като се вземат предвид стандартите за продължителност на строителството и проектът за организация на работата. Окончателната продължителност на строителството се определя от клиента и изпълнителя при сключване на договора. Договорът може да посочи:

- срокът, през който обектът трябва да бъде построен. Например „в рамките на 24 месеца от датата, на която страните са подписали документи за прехвърляне на строителната площадка“;

- краен срок. Например „срокът на изграждане на обекта не трябва да надвишава 24 месеца от датата на започване на работа, съгласно договора, до датата на пускане на обекта в гаранционна експлоатация“;

- точни срокове за изпълнение на всички работи, предвидени в договора. Например „обектът трябва да бъде завършен на 1 септември“. Във всеки случай условията за завършване на работата и процедурата за тяхното приемане трябва да бъдат посочени в договора.

Сроковете за изпълнение на задълженията се определят по споразумение на страните. Те могат да бъдат зададени в дни, десетилетия, месеци и т.н.

В договора се определят условията за започване на строителството или влизане в сила на договора. Те могат да бъдат: датата на подписване на договора, прехвърляне на аванс от клиента, прехвърляне на строителната площадка на изпълнителя и други условия, засягащи изпълнението на работата и завършването на работата по договора.

В многостранен договор страните определят обща дата за начало и завършване на работата и услугите за целия инвестиционен цикъл и за всеки набор от работи и услуги, извършени от всеки участник. В случай, че по време на изпълнение на работата е необходимо да се направят промени в договорната документация по отношение на графика на работата, включително предсрочно завършване на работата по договора, те се извършват по писмено съгласие на страните и в зависимост от значението на тези промени може да бъде формализирано чрез допълнително споразумение.

Изчисления и плащания

Редът и сроковете за приемане на извършената работа и плащанията за тях по време на строителния процес, както и при пълно завършване на работата по договор, срокът, в който изпълнителят трябва да отстрани коментарите, получени от клиента относно качеството на извършената работа и окончателните разплащания между клиента и изпълнителя се определят в договора по споразумение на страните. Плащанията могат да се извършват: по конструктивни елементи за изпълнение на отделни работи и услуги, поетапно или след завършване на всички работи по договора.

Страните се договарят за размера на средствата, запазени за финансови гаранции, и реда за тяхното прехвърляне, освен ако не предвидят други условия, предоставящи финансови гаранции в споразумението. Изпълнителят запазва собствеността върху обекта до пълното изплащане на уговорената в договора цена. Той носи и риска от случайно разрушаване и случайно повреждане на обекта преди въвеждането му в гаранционна експлоатация.

Договорът трябва да предвижда условията, при които клиентът има право да забави плащането на извършената работа на изпълнителя:

- неотстраняване на посочените по-горе недостатъци в предоставената за заплащане работа;

- причиняване на вреди на клиента;

- случаи на изоставане в изпълнението на работата от обемите, предвидени в работния график.

Окончателното плащане се извършва от клиента, след като изпълнителят е завършил цялата работа по договора, включително отстраняването на дефектите, установени по време на приемането на предмета на договора, с прихващане на средствата, преведени преди това на изпълнителя, и размера на финансовите гаранции , ако са били предвидени в договора.

При изготвяне на договор до ключ трябва да се договорят процедурата, условията и времето за прехвърляне от страна на клиента на изпълнителя на средства в размер на цената на договора. При регистриране на превода на тези средства като отделен документ, последният трябва да бъде приложен към договора като неразделна част от него.

Задължения на страните

Задълженията на страните по договора, степента на детайлност и изискванията за тяхното изпълнение се определят от договарящите страни, въз основа на вида, предмета и конкретните условия на договора.

Въпросите за разпределение между страните на отговорностите за осигуряване на строителство с материали и оборудване са решени в член 745 по принцип по същия начин, както в общото правило - член 704 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Приема се, че тази отговорност е на изпълнителя, ако задължението за осигуряване на строителството с материали и оборудване не е изцяло или частично възложено от договора на клиента. По-пълно е решен въпросът за отговорността на страната, предоставила материалите и оборудването: тя носи отговорност за установената невъзможност за използването им без влошаване на качеството на извършената работа. Една страна се освобождава от тази отговорност, ако може да докаже, че въпросните негативни последици са възникнали поради обстоятелства, за които другата страна е отговорна (например, ако се окаже, че предадените от клиента материали не могат да бъдат използвани само защото изпълнителят нямат необходимо оборудване).

Член 745, параграф 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация дава на изпълнителя право да се откаже от договора, ако предоставените от клиента материали и оборудване не могат да бъдат използвани и клиентът откаже да ги замени. Това право обаче, както вече беше отбелязано при обсъждането на общите разпоредби, при определени условия е и отговорност на изпълнителя с всички произтичащи от това последици (ако изпълнителят е поел риска да продължи работата при описаните обстоятелства).

			извършване със собствени и външни сили, за сметка на приетата договорна цена, всички работи в обема, предвиден в договора, и предаване на работата на клиента;

По договор за изработка едната страна (изпълнител) се задължава в рамките на срока, определен от договора, да построи определен обект по поръчка на клиента или да извърши други строителни работи, а другата страна (клиент) се задължава да създаде необходимите условия за изпълнителя да извърши работата, да приеме техния резултат и да заплати уговорената цена (член 740 от Гражданския кодекс).

По своята правна същност договорът за изработка:

• • консенсуален (поражда граждански права и задължения от момента, в който страните постигнат споразумение; последващото прехвърляне на вещ или извършването на други действия се извършва с цел тяхното изпълнение);
  • компенсиран;
  • двустранно (поражда задължения и от двете страни).

Характеристики на договора за изработка:

1. 1. Основната отличителна черта на договора за строителство, която го отличава като отделен вид договор, е естеството на работата и специалната област, в която се извършват: извършената от изпълнителя работа се състои от изграждане на конкретно съоръжениеили представлява друг вид СМР;
   2. от страна на клиента е допълнително (в сравнение с обикновен договор) задължение за създаване на необходимите условия на изпълнителяза извършване на работа.

Страни по договор за изработка

Страните по договора за изработка са

• • клиент;
  • изпълнител.

Като клиентВсеки субект на гражданското право може да действа:

1. 1. индивидуален;
   2. образувание;
   3. публичноправно лице, представлявано от упълномощения от него орган.

Няколко инвеститора също могат да действат от страна на клиента.

Като изпълнителСледното може да бъде включено в договор за строителство:

• • физически и юридически лица с необходимите знания, умения и способности за извършване на съответните СМР.

Ако изпълнението на задължения по договор за строителство е свързано с изпълнението на изпълнителя предприемаческа дейност, последните в предвидените от закона случаи, трябва да има лицензразрешаване на определени видове строителни дейности.

Повече за подизпълнителите

В същото време отношенията, развиващи се в областта на строителното договаряне, се характеризират със сложна структура на договорни връзки между неговите участници. Често срещана е ситуацията, когато клиентът сключи договор за строителство с главен изпълнител, който от своя страна ангажира други лица, специализирани в извършването на определени строителни работи - подизпълнители, за изпълнение на договорните си задължения. В този случай договорите за подизпълнение на строителството се сключват между главния изпълнител и подизпълнителите. При тази структура на договорните отношения особеността на правния статут на главния изпълнител е, че той отговаря пред клиента за всички последици от неизпълнение или неправилно изпълнение на договорни задължения от подизпълнители (клауза 1 от член 313 и член 403 от Гражданския кодекс), а на подизпълнителите - отговорност за неизпълнение или неправилно изпълнение от клиента на задълженията му по договора за строителство (член 706 от Гражданския кодекс).

Така в един от случаите подизпълнителят подаде иск до арбитражния съд за възстановяване от главния изпълнител на разходите за работа, както и лихви за използване на средства на други хора (член 395 от Гражданския кодекс). Генералният изпълнител не призна иска, позовавайки се на факта, че неплащането за извършената от подизпълнителя работа е настъпило поради липса на средства от клиента. Арбитражният съд не се съгласи с възраженията на главния изпълнител и удовлетвори исковете, позовавайки се на факта, че изпълнителят, освен ако не е предвидено друго в закон или договор, има право да включва подизпълнители при изпълнение на задълженията си. В този случай обаче той носи отговорност за неизпълнението или неправилното изпълнение от клиента на задълженията му по договора към подизпълнителя. Тъй като фактът, че подизпълнителят е извършил работата и нейната цена, са потвърдени от материалите по делото и не са оспорени от страните, подизпълнителят основателно е поискал от главния изпълнител да плати за извършената работа, независимо дали клиентът е направил споразумение с главен изпълнител (Вижте параграф 9 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 24 януари 2000 г. № 51 „Преглед на практиката за разрешаване на спорове по договори за строителство“.

Съдържание на договора за изработка

Съществените условия на договора за изработка са следните:

1. 1. относно предмета;
   2. относно цената;
   3. относно крайния срок;
   4. относно състава и съдържанието на техническата документация, както и срока за нейното предоставяне от конкретна страна.

Предмет на договора за изработка

Цена на договор за строителство

Договорът за строителство може да предвижда и други задължения на клиента, за да гарантира, че изпълнителят извършва строителните работи, по-специално:

• • при прехвърляне на изпълнителя за ползване на сградите и съоръженията, необходими за изпълнението на работата;
  • осигуряване транспортирането на стоките до изпълнителя;
  • временно присъединяване на електроснабдителни мрежи, водопроводи и паропроводи към поземления имот, върху който се извършват строителни работи;
  • предоставяне на други услуги на изпълнителя по време на строителните работи.

Разпределението на отговорностите за предоставяне на строителни материали и оборудване между страните по договор за строителство е уредено по специален начин (член 745 от Гражданския кодекс). Тези отговорности могат да бъдат възложени с договор на всяка от страните или на двете страни, като се посочват конкретни видове материали (части, конструкции), както и оборудване, което трябва да бъде предоставено съответно от клиента и изпълнителя. С цел рационализиране на отношенията между страните, в параграф 1 на чл. 745 от Гражданския кодекс включва разпоредба, установяваща презумпция: задължението за осигуряване на строителство с материали или оборудване се носи от изпълнителя, освен ако договорът за строителство предвижда, че предоставянето на строителството изцяло или в определена част се извършва от клиента .

Страната, чиято отговорност е да предостави строителни материали и съоръжения, носи отговорност за констатираната невъзможност да използва предоставените от нея материали или съоръжения, без да влоши качеството на извършената работа, освен ако докаже, че невъзможността за използването им е възникнала поради обстоятелства, за което отговаря другата страна. В случаите, когато отговорността за осигуряване на строителството с материали и оборудване е възложена на клиента и последният е предоставил материали и оборудване с неподходящо качество, което прави невъзможно използването им без влошаване на качеството на извършената работа, той трябва, при поискване, на изпълнителя, подмени съответните материали и оборудване. Ако клиентът не се съобрази с това изискване на изпълнителя, последният има право да откаже договора за строителство (т.е. да го прекрати едностранно) и да изиска от клиента да заплати договорната цена пропорционално на извършената част от работата.

Отговорности за строителни работипо договор за изработка се възлагат на изпълнителя. Изпълнителят е длъжен да изгради обекта, посочен в договора за строителство, или да извърши други строителни работи в срока, определен с договора.

В съответствие с чл. 708 от Гражданския кодекс договорът посочва началните и крайните срокове за завършване на работата, а по споразумение на страните договорът може да предвиди и дати за завършване на отделни етапи от работата (междинни срокове). От тази норма става ясно, че по отношение на всеки договор за изработка и следователно на договора за изработка, който е негов отделен вид, на условието за началния и крайния срок за изпълнение на работата законодателят придава значението на съществено условие на договора. Съдебната и арбитражната практика също изхожда от факта, че Договорът за строителство се счита за несключен, ако не съдържа условие за крайния срок за завършване на работата.

Пример

По този начин главният изпълнител подаде иск до арбитражния съд за възстановяване от клиента на неустойката, установена от договора за строителство за забавяне на прехвърлянето на техническа документация за работата. Възразявайки срещу предявения иск, ответникът се позовава на факта, че тъй като трудовият договор не съдържа срок за изпълнение на работата, същият се счита за несключен. Съдът, отказвайки да удовлетвори иска, също така посочи, че условието за датата на завършване на работата е съществено условие на договора, а в този договор то отсъства и следователно трябва да се счита за несключено (чл. 432 от Граждански кодекс). Следователно клиентът не е имал задължение да прехвърля документацията, следователно неустойката, установена с това споразумение, не подлежи на възстановяване (вижте параграф 4 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 24 януари , 2000 г. № 51).

Работата, извършена от изпълнителя по договор за строителство, се извършва въз основа на инструкции на клиента. Това обстоятелство обаче не лишава изпълнителя от независимост при организирането на работата и при избора на метода за изпълнение на работата. Дори предоставянето на определени правомощия на клиента да наблюдава и контролира напредъка на работата не нарушава независимостта на изпълнителя.

При извършване на работа по изграждането на съоръжение или други строителни работи, предвидени в договор за строителство, изпълнителят трябва да спазва множество общественоправни изисквания, установени от действащото законодателство.

При извършване на работи по договор за строителство на изпълнителя е забранено да използва материали и оборудване, предоставени от клиента, или да изпълнява инструкциите на последния, ако това може да доведе до нарушаване на изискванията за опазване на околната среда и безопасност на строителните работи които са задължителни за страните (клауза 2 на член 751 от Гражданския кодекс).

Лицето, извършващо строителството, също е длъжно да осигури достъп до територията, на която се извършва строителство, реконструкция или основен ремонт на съоръжението, представители на предприемача или клиента, държавните органи за строителен надзор, да им предостави необходимата документация, да извърши контрол на строителството, осигуряване на поддържането на изградената документация, уведомяване на предприемача или клиента, представители на органите за държавен строителен надзор за датите на завършване на работата, която подлежи на проверка, осигуряване на отстраняването на установените недостатъци и не започвайте да продължавате работата до изготвяне на протоколи за отстраняване на установени недостатъци, осигуряване на контрол върху качеството на използваните строителни материали.

По време на строителните работи може да възникне необходимост от спиране на строителството, включително по причини извън контрола на страните по договора (природно бедствие, прекратяване на финансирането на строителството, отказ на инвеститорите да изпълнят задълженията си и др.). Последиците от строителната консервация са предвидени в чл. 752 Граждански кодекс. В този случай клиентът е длъжен да заплати на изпълнителя изцяло работата, извършена до момента на спиране, както и да възстанови разходите, причинени от необходимостта от спиране на работата и строителството на консерва, като се вземат предвид ползите, които изпълнителят предоставя получени или биха могли да бъдат получени в резултат на прекратяване на работата. Споразумение между страните, обикновено сключвано във връзка с консервацията на строежа, може да предвижда задължението на изпълнителя, след отмяна на консервацията, да поднови договора за строителство при същите или различни условия и да продължи да извършва работата по изграждане на съоръжението или други строителни работи.

контрол и надзор на строителните работи

На клиента в договора за строителство се дават много широки правомощия за контрол и надзор на действията на изпълнителя за изпълнение на задълженията, произтичащи от този договор (член 748 от Гражданския кодекс). Тези правомощия включват възможност за проверка на напредъка и качеството на извършената работа, включително спазването на сроковете за тяхното завършване (работен график), качеството на материалите, предоставени от изпълнителя, както и правилното използване на материалите, предоставени от клиента.

Контролът и надзорът, извършван от клиента върху хода и качеството на извършената работа (по-точно техния резултат), е свързан не само с права, но и с определени отговорности. След като по време на съответната проверка на дейността на изпълнителя установи отклонения от условията на договора за строителство, които могат да влошат качеството на работата или други недостатъци, клиентът е длъжен незабавно да уведоми изпълнителя за това. Без да направи това, клиентът впоследствие губи правото да се позовава на откритите от него недостатъци.

Възможността на клиента да даде на изпълнителя инструкции, които са задължителни за него, въз основа на резултатите от контрола и надзора на работата, е ограничена от факта, че те не трябва да противоречат на условията на договора за строителство. Освен това задължението на изпълнителя да спазва инструкциите на клиента, получени по време на строителството, се отнася само за тези инструкции на последния, които не представляват намеса в оперативната и икономическата дейност на изпълнителя. Като общо правило наблюдението и надзорът на изпълнението на работата по договор за строителство е право на клиента: съгласно клауза 4 на чл. 748 от Гражданския кодекс, изпълнител, който е извършил неправилно работа, няма право да се позовава на факта, че клиентът не е упражнявал контрол и надзор върху тяхното изпълнение.

Единствените изключения са случаите, когато задължението за наблюдение и надзор на напредъка и качеството на извършената работа е възложено на клиента със закон. Така че, съгласно част 4 на чл. 53 от Кодекса за градоустройство, изпълнителят и клиентът в процеса на строителство, реконструкция и основен ремонт трябва да наблюдават изпълнението на работата, която засяга безопасността на проекта за капитално строителство. Те също така трябва да упражняват контрол върху безопасността на строителни конструкции и участъци от инженерни поддържащи мрежи, ако отстраняването на недостатъците, установени по време на строителния контрол, е невъзможно без демонтиране или увреждане на други строителни конструкции и участъци от инженерни поддържащи мрежи, както и наблюдение на съответствието на тези работи, конструкции и участъци от мрежи в съответствие с изискванията на техническите разпоредби и проектната документация. Въз основа на резултатите от наблюдението на изпълнението на тези работи се изготвят доклади за инспекции на работа, конструкции и участъци от мрежи за инженерна и техническа поддръжка.

За наблюдение и надзор на строителството клиентът може да ангажира инженер (инженерна организация), като сключи с него договор за предоставяне на съответните услуги на клиента. В този случай (инженерната организация) действа от името на клиента, включително в отношенията с изпълнителя (член 749 от Гражданския кодекс).

сътрудничество между страните по договор за строителство

Характерна особеност на договора за изработка е включването в съдържанието му на задължения за сътрудничество на страните. Съгласно ал.1 на чл. 750 от Гражданския кодекс, в случаите, когато по време на строителството и свързаните с него работи се открият пречки за правилното изпълнение на договор за строителство, всяка страна е длъжна да вземе всички разумни мерки в рамките на правомощията си за отстраняване на тези пречки.

Спецификата на правната природа на задълженията за сътрудничество между страните в договор за строителство е, че те представляват елемент от съвместна дейност между клиента и изпълнителя, насочена към обща цел - изграждане, реконструкция или основен ремонт на обект за капитално строителство. . Оценката на обстоятелствата, които могат да бъдат признати за пречки за правилното изпълнение на договор за строителство, както и мерките, които всяка страна по договора трябва да предприеме за отстраняване на съответните пречки, може да се извърши само въз основа на принципите на разумност, добросъвестност и справедливост.

В този случай страната, която не е изпълнила задължението си да предприеме разумни мерки в рамките на своя контрол за отстраняване на съответните пречки, губи правото на обезщетение за загуби, причинени от факта, че тези пречки не са били отстранени. Съдебната и арбитражната практика изхожда от факта, че Неизпълнението от страна на задължението за сътрудничество по договор за строителство може да се вземе предвид при прилагането на санкции за неизпълнение на договорно задължение..

По този начин клиентът подаде иск до арбитражния съд за събиране на неустойка от изпълнителя за късно завършване на работата по договор за строителство на жилищна сграда. Изпълнителят, възразявайки срещу иска, се позовава на факта, че всички работи по строителството и довършването на къщата са завършени навреме, но клиентът не приема резултатите от работата, тъй като къщата не е свързана с вода и система за топлоснабдяване, което не може да се направи, тъй като градската администрация отказва временно да изключи подаването на топлина и вода, за да свърже комуникациите на къщата към общоградската система за доставка на ресурси. При разглеждането на случая е установено, че на клиента, общинското предприятие за жилищна поддръжка, многократно са изпращани писма с искане за съдействие за получаване на разрешение за посочените работи и съгласуване на техния график, които са оставени без отговор. Клиентът е бил поканен на срещи с ръководството на града, на които е обсъждана възможността за промяна на начина на присъединяване на съоръжението, но не е присъствал на тях. Тъй като договорът предвиждаше участието на клиента в разработването на работен график за свързване на къщата с градските комуникации и при получаване на разрешение от градската администрация за временно прекъсване на съответните комуникации, неизпълнението на задълженията му за сътрудничество беше единствената причина, поради която изпълнителят не е въвел обекта в експлоатация. Арбитражният съд отхвърли аргументите на клиента, че отговорността за свързването на съоръжението е възложена на изпълнителя и отхвърли иска (вижте параграф 17 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 24 януари 2000 г. №. 51).

предаване и приемане на резултатите от работата

Клиентът, след като получи съобщението на изпълнителя за готовност за доставка на завършена работа, трябва незабавно да започне да приема резултата. Клиентът е длъжен да организира и приеме резултата от работата за своя сметка, освен ако не е предвидено друго в договора за строителство. При приемане на резултатите от извършената работа трябва да участват представители на двете странидоговори: клиентът и изпълнителят, а в предвидените от закона случаи и представители на държавни органи и местни власти.

Предаване от изпълнителя и приемане на резултата от работата от клиента се формализират с акт, който трябва да бъде подписан от двете страни. Ако една от страните откаже да подпише акта за приемане на резултата от работата, тогава в акта се прави бележка за това, която в този случай се подписва само от една страна. Такъв едностранен акт на предаване и приемане на резултата от работата не губи правното си значение и може да бъде обявен от съда за невалиден само ако съдът признае причините за отказа на един от контрагентите по договора за строителство да подпише акта като оправдано. Трябва да се има предвид, че клиентът има право да откаже да приеме резултата от работата само ако бъдат открити такива недостатъци, които изключват възможността за използването му за целите, посочени в договора за строителство, и не могат да бъдат отстранени от изпълнителя или клиента. .

В някои случаи приемането на резултата от работата трябва да бъде предшествано от предварителни тестове. Задължението на страните да извършват такива предварителни тестове може да бъде предвидено в закон или договор или да произтича от самото естество на извършената работа. В такива случаи приемането на резултата от извършената работа може да се извърши само ако резултатите от тези тестове са положителни (клауза 5 от член 753 от Гражданския кодекс).

За тези договори за строителство, които предвиждат междинни срокове за завършване на отделни етапи от работа, правилата за последиците от приемането от клиента на резултата от отделен етап от работата (клауза 3 от член 753 от Гражданския кодекс) са особено важни. важност. Приемането от клиента на отделен етап от работата води до прехода към него и риска от последици от смърт или повреда на приетия резултат, възникнали не по вина на изпълнителя. Това правило няма да се прилага в случай, че договорът за строителство, който не съдържа условия за приемане от клиента на отделни етапи от работа, предвижда съставянето на междинни актове, които записват количеството работа, действително извършена от изпълнителя за целта за по-нататъшно финансиране на строителството. Подписването на такива актове за междинно приемане на работа не означава, че рискът от унищожаване на обекта се прехвърля върху клиента.

Предаването от изпълнителя и приемането от клиента на недвижим имот, построен по договор за строителство, дава основание на клиента да повдигне въпроса за държавна регистрация на собствеността върху съответния недвижим имот (член 219 от Гражданския кодекс). По същия начин клиентът придобива право на собственост върху незавършен строителен обект при предсрочно прекратяване на договора за строителство.

заплащане на извършената работа

Плащането за работа, извършена от изпълнителя по договор за строителство, се извършва от клиента в размер, определен от оценката, в рамките на срока и по начина, предписан от закона или договора (клауза 1 от член 746 от Гражданския кодекс). Съгласно общото правило на чл. 711 от Гражданския кодекс, клиентът трябва да заплати извършената от изпълнителя работа след окончателното предаване на резултата от извършената работа при него и при условие, че работата е завършена правилно и в рамките на уговорения срок. предвижда авансово плащане на работата или нейните отделни етапи или плащане от клиента на авансови плащания. По този начин на страните по договора за строителство се дава възможност сами да определят както цената (прогнозна стойност на работата), така и реда за нейното плащане. В този случай договорът може да посочи както цената на работата, така и методите за нейното определяне..

По този начин изпълнителят подаде иск до арбитражния съд за възстановяване от клиента на стойността на извършената работа въз основа на акт, подписан от двете страни. Ищецът се позовава на факта, че договорът определя конкретна цена за работата въз основа на базовото ниво на прогнозните цени и използването при изчисленията на текущите индекси на разходите, определени от регионалния ценови център в деня на завършване на работата. Конкретният тип индекси беше посочен в акта за приемане на работата, подписан от клиента. Възразявайки срещу иска, клиентът изрази мнение, че използването на индекси трябва да бъде формализирано като допълнение към договора и тъй като това не е направено, използването им в изчисленията е неправомерно. Както установи съдът, в договора е посочено, че цената на работата се състои от две части: оценка, изразена като конкретна сума, и променлива, изразена чрез индекса на текущите разходи. Следователно методът за определяне на цената е договорен във форма, която позволява да се изчисли без допълнителни одобрения, което се потвърждава от липсата на разногласия между изпълнителя и клиента за дълго време относно цената на работата при извършване междинни плащания. Договорът не установява, че всяка промяна в препоръчителния ценови индекс изисква съответно изменение на условията на договора по отношение на цената на работата, поради което искът подлежи на удовлетворяване в размера, определен от изпълнителя (вижте параграф 6 от информацията писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 24 януари 2000 г. № 51 ).

Рискове при договор за строителство

Разпределението на риска между страните по договор за строителство се урежда с императивни правила. Съгласно ал.1 на чл. 741 от Гражданския кодекс, изпълнителят носи риска от случайно унищожаване или случайно увреждане на строителен обект, който е предмет на договор за строителство, преди приемането на този проект от клиента.

В същото време, в случаите, когато строителният проект, преди приемането му от клиента, е бил унищожен или повреден поради лошо качество на материалите или оборудването, предоставено от клиента за строителство или изпълнение на грешни инструкции от клиента, изпълнителят е правото да изисква плащане на цялата прогнозна стойност на работата. С общата презумпция, че рискът от случайна смърт или случайна повреда на строителен проект е възложен на изпълнителя, тежестта на доказване на тези обстоятелства очевидно е на изпълнителя.

Освен това, за да получи плащане за цялата прогнозна стойност на строителните работи при тези обстоятелства, изпълнителят трябва също да докаже, че при откриване на неподходящостта или лошото качество на предоставените от клиента материали или оборудване или възможността от неблагоприятни последици за клиент, следвайки грешните му указания, той незабавно предупреди клиента за. Ето защо работата по изграждането на обекта беше преустановена. В противен случай тези обстоятелства не могат да послужат като основа за искането на изпълнителя да му плати стойността на извършените строителни работи (клауза 2 на член 741, клаузи 1 и 2 на член 716 от Гражданския кодекс).

По отношение на риска от случайна загуба или случайна повреда на материали, оборудване и друго имущество, използвани за изпълнение на договор за строителство, подлежи на прилагане общата разпоредба, че този риск се носи от страната, предоставила съответното имущество, освен ако различна процедура за разпределение на риска е предвидена от договора (р. 1, член 705 от Гражданския кодекс).

Въпреки това, ако има забавяне на доставката на строителния проект от изпълнителя, в допълнение към риска от случайна загуба или случайна повреда на строителната площадка, както и материали, оборудване и друга собственост, принадлежаща на изпълнителя, той ще бъде предмет на риск от случайна загуба или повреда на имущество, предоставено от клиента. И напротив, в случай на забавяне на приемането на строителния проект от клиента, той ще носи риска от случайна загуба или случайна повреда както на самия строителен проект, така и на материалите, оборудването и друго имущество, предоставено от изпълнителя (клауза 2 от член 705 от Гражданския кодекс).

Всички изброени рискове могат да бъдат покрити от застраховка. Задължението на страната, която носи съответния риск, да го застрахова може да бъде предвидено в договора за изработка. По споразумение на страните договорът за строителство може също така да предвижда задължението на изпълнителя да застрахова риска от отговорност за причиняване на вреди на други лица по време на строителството (клауза 1 от член 742 от Гражданския кодекс). Такава застраховка се извършва предимно в полза на тези лица, които могат да бъдат увредени и в техен интерес. При застраховане на посочената отговорност въз основа на съответните условия на договора за строителство, разходите на застрахования (изпълнител) за плащане на застрахователни премии на застрахователната организация могат да бъдат включени в общата прогнозна стойност на строителството. Застраховката не освобождава съответната страна по договора от задължението да предприеме необходимите мерки за предотвратяване на настъпването на застрахователно събитие (клауза 2 на член 742 от Гражданския кодекс). Страната, в чиято полза е извършена застраховката, запазва възможността да възстанови от контрагента размера на загубите, непокрити от застрахователното обезщетение.

Отговорност при нарушение на договор за изработка

Нарушаването на условията на договор за строителство както от страна на изпълнителя, така и от клиента, води до прилагането на общите правила за отговорност за неизпълнение или неправилно изпълнение на задължение за страната, която е извършила нарушението, и преди всичко задължението за обезщетение за загуби, причинени на контрагента в резултат на нарушение на договора.

За изпълнителя изпълнението на задължението, произтичащо от договора за строителство, във всички случаи, свързани с осъществяването на неговата предприемаческа дейност. Следователно, освен ако не е предвидено друго в закон или договор, единственото основание за освобождаване на изпълнителя от отговорност за нарушение на договора може да бъде неговата доказана невъзможност да изпълни правилно задължението поради непреодолима сила (клауза 3 от член 401 от Гражданския кодекс). По подобен начин е структурирана отговорността на клиента, който участва в договор за строителство в хода на извършване на стопанска дейност.

В случаите когато клиентът е организация с нестопанска цел, без да преследва предприемачески цели, такъв клиент носи отговорност за нарушение на договор за строителство само ако е виновен за нарушението, но при условие, че тежестта на доказване на липсата на вина е върху клиента (клаузи 1 и 2 от чл. 401 от Гражданския кодекс).

Формула за договорна гаранция за качествосе изразява в следната норма: Изпълнителят, освен ако не е предвидено друго в договора за строителство, гарантира, че строителният проект ще постигне показателите, посочени в техническата документация и възможността за експлоатация на съоръжението в съответствие с договора за строителство в рамките на гаранционния срок, предвиден по силата на договора (клауза 1 от член 755 от Гражданския кодекс).

По този начин характерна особеност на процедурата за търсене на отговорност от изпълнителя за недостатъци в строителния проект е презумпция за отговорност на изпълнителяза всички дефекти, открити в рамките на гаранционния срок, като в тежест на последния е да докаже наличието на посочените от закона обстоятелства, които единствено могат да послужат като основание за освобождаване на изпълнителя от отговорност.

В случаите, когато договорът за строителство не установява гаранционен срок за резултата от строителните работи (т.е. няма договорна гаранция за качество), можем да говорим за законова гаранция за качество. По силата на такава гаранция искове, свързани с дефекти в резултата от работата, могат да бъдат предявени от клиента, при условие че са открити в разумен срок, но в рамките на пет години от датата, на която изпълнителят е прехвърлил резултата от работата на клиента. В този случай обаче тежестта на доказване на наличието на обстоятелства, които могат да послужат като основание за отговорността на изпълнителя, е на клиента: изпълнителят носи отговорност, ако клиентът докаже, че съответните дефекти са възникнали преди прехвърлянето на резултата от работата на изпълнителя клиент или по причини, възникнали преди този момент (клауза 2 и 4, член 724, член 756 от Гражданския кодекс).

Нарушението на договора за строителство под формата на неадекватно качество на строителните работи, в допълнение към обезщетението за загуби и плащането на неустойки, може да доведе до други отрицателни последици за изпълнителя, които обаче не се отнасят до мерките за имуществена отговорност. В случаите, когато работата е извършена от изпълнителя с отклонения от договора за работа, които влошават резултата от работата, или с други недостатъци, които я правят негодна за договора или за нормално използване, клиентът има право по свой избор да изискване от изпълнителя:

• • отстраняване на недостатъците безплатно в разумен срок;
  • пропорционално намаление на цената, определена за работата;
  • възстановяване на техните разходи за отстраняване на дефекти, когато правото на клиента да ги отстрани е предвидено в договора.

Относно отговорност на клиента , то се изгражда съгласно общите правила за гражданска отговорност за неизпълнение или неточно изпълнение на задълженията, като се има предвид, че основното задължение на клиента е да заплати резултата от извършените строителни работи, забавянето на чието изпълнение води до плащането на лихва за незаконно удържане на средства на други хора (чл. 395 от Гражданския кодекс).

2.5

от договор за строителствоизпълнителят се задължава в срока, определен с договора, да изгради определен обект по поръчка на клиента или да извърши други строителни работи, а клиентът се задължава да създаде необходимите условия за извършване на работата от страна на изпълнителя, да приеме техния резултат и заплащане на договорената цена (член 740 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Основната сфера на приложение на договора за строителство е създаването, реконструкцията и модернизацията на дълготрайни производствени и непроизводствени активи. В същото време често се срещат договори, сключени за задоволяване на битови или други нужди на гражданите (при изграждането на гаражи, селски къщи, вили и др.).

Строителните дейности могат да се извършват за сметка на финансовите средства на клиента (клиентът също е инвеститор) или за сметка на други лица, които инвестират пари или други инвестиции в строителството и не са клиенти на работата. В последния случай инвеститори могат да бъдат по-специално бъдещи потребители на съоръженията - физически и юридически лица, както руски, така и чуждестранни.

Договор за изработка възмезден, взаимен, по взаимно съгласие.

Основната отличителна черта на договора за строителство като вид договор за строителство е специалната област на неговото използване. Договорът за строителство се сключва за изграждането или реконструкцията на предприятие, сграда (включително жилищна сграда), конструкция или друг обект, както и за извършване на монтажни, пусконаладъчни и други работи, неразривно свързани с обекта в процес на изграждане. Ако тези работи не са свързани със строителство, тогава те са предмет на редовен договор. По този начин инсталирането на асансьори от изпълнител във функциониращо предприятие се регулира от общи правила за договаряне. Съгласно правилата за договор за строителство могат да се извършват и основни (но не текущи) ремонти на сгради и конструкции. Основният ремонт на сгради и съоръжения, за разлика от тяхното изграждане, не създава нови съоръжения. Произвежда се с цел възстановяване на отделни елементи на сгради и конструкции.

Тъй като договорът за строителство е един от видовете договори за строителство, тогава, освен ако не е предвидено друго в специални правила за договорите за строителство, към него се прилагат общите разпоредби на Гражданския кодекс на Руската федерация относно строителството (клауза 2 на член 702) 1 .

За работа по основен ремонт на сгради и конструкции се прилагат правилата за договорите за строителство, освен ако не е предвидено друго в договора (клауза 2 на член 740 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако договорът за извършване на основен ремонт изключва възможността за прилагане на правилата за договорите за строителство, тогава правният режим, установен от гл. 39 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Ако клиентът по договор за строителство е гражданин и работата се извършва за задоволяване на ежедневните или други нужди на гражданина (по време на строителството на гараж, селска къща, жилищна сграда и др.), Правилата на Гражданския кодекс се прилагат за такова споразумение по отношение на правата на клиента RF върху битови договори (клауза 3 от член 740). Такъв гражданин също се ползва от правата, предоставени от Закона на Руската федерация „За защита на правата на потребителите“.

Важно място в правната уредба на договорите за строителство заемат разпоредбите на обществения ред, които регулират условията и реда за инвестиране, определят изискванията в областта на градоустройството, използването на земята за строителство и др. Такива актове включват по-специално: Кодекса за градоустройство на Руската федерация, федералните закони " За техническото регулиране" от 25 февруари 1999 г., "За инвестиционните дейности в Руската федерация, извършвани под формата на капиталови инвестиции", от 9 юли 1999 г., "За чуждестранни инвестиции в Руската федерация", от 17 ноември 1995 г., "За архитектурната дейност в Руската федерация" и др.

Важна характеристика на правното регулиране на отношенията, произтичащи от договор за строителство, е наличието на система от нормативни и технически актове, регулиращи техническите процеси на проектиране на строителни проекти, извършване на строителни, монтажни, пусконаладъчни работи, както и определящи технически изисквания за материали, конструкции и продукти (строителни норми и правила (SNiP), държавни и индустриални стандарти (GOST, OST) и технически спецификации (TU) за строителни материали, части и конструкции, технически разпоредби за сгради, конструкции, конструкции).

Партитадоговорите за строителство са клиентът и изпълнителят. Физически и юридически лица, включително чуждестранни, имат право да действат като клиент. Клиентите, както беше отбелязано по-горе, не винаги са инвеститори. Често на практика функциите на клиента се прехвърлят от инвеститора на бъдещия потребител на обекта или на специализирана организация въз основа например на агентско споразумение. Това се обяснява с факта, че изпълнението на функциите на клиента изисква специални познания.

Изпълнителите са предприемачи: строителни, строително-монтажни, комисионни и други организации, създадени в различни организационни и правни форми, както и индивидуални предприемачи, които също имат лиценз или сертификат за извършване на съответния вид дейност. Определени видове дейности, които са предмет на въпросното споразумение, подлежат на лицензиране.

В § 3 гл. 37 от Гражданския кодекс на Руската федерация не съдържа указания относно формивъпросния договор. Следователно е необходимо да се ръководите от общите правила на Кодекса относно формата на сделката (членове 158-163, 165). Процедурата за сключване на договор за строителство се регулира от общите разпоредби на Гражданския кодекс на Руската федерация за договори, сключени по свободна преценка на страните, според които се извършва изборът на контрагент и определянето на условията на договора. разпределени от страните самостоятелно или чрез конкурси и търгове.

При договор за изработка е важно да се определи правилно момента на сключване на договора. Тази точка трябва да бъде избрана от страните, като се вземе предвид фактът, че изпълнителят е длъжен да извърши работата в съответствие с техническата документация, определяща обема, съдържанието на работата и други изисквания към нея, както и с оценката, определяща цената на работата (клауза 1 на член 743 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В този случай клиентът често трябва да разполага с част от техническата документация преди началото на работата. По този начин, по време на изграждането (основния ремонт) на обекти, чиято експлоатация засяга обществените интереси, преди началото на работата, клиентът е длъжен да получи разрешение за извършване на работата по предписания начин: да получи право на строеж (реконструкция) или правото за извършване на основна, планирана поддръжка, преустройство на помещения и т.н. Би било преждевременно да се сключи споразумение преди получаване на горните документи. Следователно договорите за извършване на такава работа по правило се сключват, когато бъдещият клиент вече разполага с част от необходимата и достатъчна техническа документация за започване на работата.

Структурата на договорните отношения по договор за строителство се определя в съответствие с общите разпоредби за структурата на договорните връзки по договор. Типичен вид договорни отношения за договор за строителство е общата система на договаряне.

Правилата за разпределение на рисковете между страните по договор за строителство до голяма степен съвпадат с тези, съдържащи се в общите разпоредби за договорите (член 705 от Гражданския кодекс на Руската федерация). На първо място, това е правилото, че рисковете при изпълнение на работата се носят от изпълнителя, т.е. той поема, освен ако не е предвидено друго в закон или споразумение на страните, всички неблагоприятни последици, произтичащи от случайни обстоятелства, независещи от волята и поведението. на страните . И така, в параграф 1 на чл. 741 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда, че рискът от случайно увреждане или случайно унищожаване на строителен обект преди приемането му се носи от изпълнителя. Следователно, в случай на случайно унищожаване (повреждане) на строителен обект преди предаването му на клиента, изпълнителят (както при редовен договор) се лишава от правото да изисква възнаграждение за извършената работа. Само следните разпоредби са специални. Клауза 1 на чл. 741 за разлика от чл. 705 съдържа задължителни изисквания и изключва възможността страните да вземат различно решение за разпределението на рисковете в такива случаи.

В същото време в правилата за договорите за строителство, като се вземат предвид дългите срокове и зависимостта на много строителни условия от клиента, редица рискове се прехвърлят от изпълнителя на клиента. По този начин, в случай на загуба (повреда) не по вина на изпълнителя на резултата от отделен етап от работата, която е настъпила преди приемането на работата като цяло, но след като клиентът е приел отделен етап от работата, се прилага специална процедура за разпределение на риска. От момента на приемане на резултата от отделен етап от извършената работа рискът от неговата случайна загуба (повреда) се прехвърля върху клиента (клауза 3 от член 753 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Пример е следният случай. Изпълнителят извърши строителството на сградата на речното параходство. Договорът разписва етапите на работа: изграждане на основата, изграждане на надземната част на сградата, довършителни работи. Първият етап от строителството - изграждането на фундамента - беше завършен и приет от клиента по установения ред. Пролетното пълноводие на реката, съпроводено с покачване на водата над максималните нива, обаче отмива основата. Изпълнителят е бил принуден да извърши втори път работата по изграждането му. При такива обстоятелства основата трябва да бъде възстановена за сметка на клиента.

Съществените условия на въпросния договор включват: вещспоразумения, срокизпълнение на работата и техните цена.

Съгласно ал.2 на чл. 740 от Гражданския кодекс на Руската федерация, предметът на договора е извършването на работа и нейния специален резултат под формата на изградено или реконструирано предприятие, сграда, структура или друг обект на недвижимо имущество, както и под формата на завършен комплекс от монтажни, пусконаладъчни и други работи, неразривно свързани с обекта в процес на изграждане или основен ремонт на сгради и конструкции. В случаите, предвидени в договора, предметът на договора може да включва не само изграждане (реконструкция) на съоръжение или извършване на набор от определени работи, но и осигуряване на експлоатацията на съоръжението за периода, посочен в договора. (използване на сгради, конструкции, технически устройства по предназначение, тяхната поддръжка) .

Предметът на договора подробно описва заданието на клиента. При договора за строителство задачата на клиента се съдържа не само в обичайните предложения и разяснения, съдържащи се в текста на договора, но главно в техническата документация към договора, в която се посочват вида, обема, съдържанието на работата и други изисквания. за него.

В същото време предметът на договора може да бъде установен по друг начин (например чрез запознаване със стандартен образец). Следователно липсата на надлежно утвърдена техническа документация не е абсолютно основание да се твърди, че не е постигнато съгласие по предмета на договора и за обявяване на договора за несключен 1 .

Техническата документация включва IRD, градоустройствена документация 2, предпроектна 3 и проектна документация (строителни проекти) 4 и др. Съставът и съдържанието на техническата документация зависи от вида на строителния проект. В някои случаи се предоставя техническа документация

• 1 Виж параграф 5 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 24 януари 2000 г. № 51 „Преглед на практиката за разрешаване на спорове по договори за строителство“ (VVAS RF. 2000. № 3).
• 2 Градоустройствена документация - документация за градоустройствено планиране за развитие на територии и селища и тяхното развитие (член 1 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация). Той включва териториални схеми за градоустройство за развитие на териториите, генерални планове за градски и селски селища и др.
• 3 Предпроектната документация включва по-специално: задание за проектиране, включващо основата за проектиране, основните технически и икономически показатели на съоръжението, информация за социално-икономическите и екологичните условия на строителната зона и др.
• 4 Основният проектен документ за изграждане на съоръжения е, като правило, предпроектно проучване за строителство (предпроектно проучване). Въз основа на надлежно одобреното предпроектно проучване се разработва работна документация: работни чертежи, чертежи на стандартни конструкции, продукти и възли и др.

При извършване на СМР изпълнителят няма право да се отклонява от техническата документация. В същото време задължението за извършване на строителство в съответствие с техническата документация не изключва ситуацията, когато по време на срока на действие на договора страните считат за необходимо да направят промени в техническата документация (и по този начин да променят предмет на договора).

Клиентът има право да направи това по всяко време преди доставката на резултата от работата и без да обяснява причините (например поради промени в нуждите на клиента, подобряване на индивидуални дизайнерски решения или използване на нови технологии и др. ). Въпреки това, решението на клиента да преразгледа техническата документация може да засегне интересите на изпълнителя. Защитавайки интересите на изпълнителя, Гражданският кодекс на Руската федерация (клауза 1 от член 744) предвижда две ограничения върху правото на клиента да променя техническата документация:

• 1) ограничение по отношение на количеството допълнителна работа, свързана с това. Тази работа не трябва да надвишава 10% от общата стойност на строителството, посочена в оценката, т.е. тя трябва да бъде относително малка по обем;
• 2) ограничение по отношение на съдържанието на промените в техническата документация. Промяната не трябва да променя характера на работата, предвидена в договора за строителство. Например промените в техническата документация не трябва да водят до замяна на основен ремонт с работа по изграждането на ново съоръжение.

Ако и двете условия са изпълнени от клиента, тогава изпълнителят няма право да откаже извършването на допълнителна работа, причинена от промени в техническата документация (подлежи на заплащане).

Ако промените в техническата документация, предложена от клиента, изискват допълнителна работа, която надвишава лимита на разходите от 10%, посочен по-горе, или промяна на естеството на работата, промяната на техническата документация е възможна само със съгласието на изпълнителя и изисква одобрението на допълнителна оценка (клауза 2 на член 744 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Промени в техническата документация могат да възникнат при определени условия, посочени в закона и по искане на изпълнителя. Това е възможно в случаите, когато изпълнителят е открил по време на строителни работи, които не са взети предвид в техническата документация и във връзка с това е имало нужда от извършване на допълнителни работи (клауза 3 от член 743 от Гражданския кодекс на Руска федерация). Промени в техническата документация по искане на изпълнителя се извършват, ако той открие недостатъци в нея. При отстраняване на дефекти в техническата документация със силите и средствата на изпълнителя, той има право да поиска обезщетение за разумни разходи, направени в този случай (клауза 4 от член 744 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Срокът за извършване на работа по договор за строителство се регулира от общите правила за времето на работа по договор за строителство, предвидени в чл. 708 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според който в договора се посочват началният и крайният срок за завършване на работата. Освен това страните могат да предвидят срокове за завършване на отделните етапи от работата (междинни срокове). Също така е възможно страните да определят още по-конкретни срокове, например срокове за отстраняване на недостатъците, открити по време на работа или при приемане. Разбира се, правилото за срока като съществено условие на въпросния договор може да се приложи само към срока.

Поради големия обем и сложност на строителните работи, цената обикновено се определя чрез изготвяне на оценка. Излишните разходи без съгласието на клиента в сравнение с тези, взети предвид при определяне на цената на работата (оценка), се компенсират от изпълнителя за негова сметка (клауза 1.4 от член 743 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

В договор за строителство, както и в обикновен договор, оценката може да бъде приблизителна (т.е. впоследствие, по време на строителството, посочена в съответствие с условията на договора) или твърда (окончателна).

Процедурата за заплащане на работата се определя от договора. От текста на чл. 711 от Гражданския кодекс на Руската федерация следва, че ако договорът не предвижда авансово плащане, тогава плащанията се извършват, след като клиентът приеме резултатите от работата.

При изграждане на големи скъпи обекти, за чието изграждане е необходимо предварително закупуване на оборудване, материали и др., са приложими различни варианти на плащане: авансови плащания от клиента, планови плащания от клиента с установен приоритет (месечно, тримесечно). и т.н.); плащания при завършване на цикли, работни пакети или отделни етапи. В последния случай плащането се извършва след подписване на приемо-предавателни протоколи за междинна работа или приемо-предавателни протоколи за отделни етапи на работа.

За да се стимулира правилното изпълнение на работата, често се използва процедура на плащане, характерна за договора за строителство, при която клиентът задържа част от сумата, предназначена за пълно плащане. В този случай, по споразумение на страните, част от таксата (обикновено 5-15% от цената на работата) не се изплаща на изпълнителя до определен момент (например до изтичане на гаранционния срок за резултата на работата или докато строителният проект постигне показателите, посочени в техническата документация, включително като производствен капацитет на предприятието и др.). Такова право на задържане обикновено се предвижда в договора за покриване на евентуални разходи на клиента за отстраняване на дефекти в работата.

Основен изпълнител на работа по договор за строителство е изпълнителят. Но клиентът също действа като активен участник в изпълнението. Гражданският кодекс на Руската федерация предвижда различни форми на участие на клиента в договорните отношения за строителство, улесняващи или гарантиращи изпълнението на работата.

На първо място, клиентът трябва да даде задачата на изпълнителя. Важно е задължението на клиента да осигури материална подкрепа за изпълнението на работата. Формите и обемът на тази подкрепа са много разнообразни. Въпреки факта, че общите разпоредби за договорите (клауза 1 от член 704 от Гражданския кодекс на Руската федерация) предвиждат, че работата се извършва за сметка на изпълнителя, такова правило може да бъде променено в договора (клауза 1 от член 745 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Клиентът има право по силата на договора да поеме задължението да осигури строителството изцяло или частично с материали, части, конструкции и др. При изграждането на промишлени обекти клиентът най-често предоставя на строителството оборудване, което да се монтира на бъдещото предприятие.

Клиентът е длъжен своевременно да предостави парцела в състояние, необходимо за използването му в строителството; прехвърляне за ползване на сгради и конструкции, необходими за поддържане на работата или свързани с обхвата на работата. На отделно разположени строителни обекти клиентът поема редица допълнителни отговорности: прехвърляне за ползване на складови помещения, общежития за служителите на изпълнителя, осигуряване на временни електроснабдителни мрежи, водоснабдяване, паропроводи, предоставяне на транспортни и други услуги (клаузи 1.2 от чл. 747 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Основните задължения на клиента на етапа на завършване на строителството са приемане на завършения обект и заплащане на извършената работа.

Тъй като резултатът, прехвърлен на клиента, зависи от напредъка и характера на строителните работи, последният има право да контролира и наблюдава изпълнението на работата (член 748 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Клиентът има право да следи напредъка и качеството на работата, спазването на сроковете (графика), качеството на материалите, предоставени от изпълнителя, както и правилното използване на материалите на клиента от изпълнителя. Изпълнителят е длъжен да следва инструкциите на клиента за отстраняване на недостатъците в работата, ако инструкциите не противоречат на условията на договора и не пречат на оперативната и икономическата дейност на изпълнителя.

Договорът за строителство, подобно на други видове договори, се характеризира с независимостта на изпълнителя от клиента при организиране на работата при изпълнение на задачата. Изпълнителят самостоятелно определя метода за изпълнение на задачата, като самостоятелно решава всички въпроси, свързани с организирането и осигуряването на изпълнението на работата. Намесата на клиента в оперативната и икономическата дейност на изпълнителя е неприемлива.

Изпълнителят се счита от закона за професионален изпълнител на работа, за разлика от клиента, който се обръща към договора само от време на време. Следователно Гражданският кодекс на Руската федерация предвижда задължението на изпълнителя да предупреди клиента за степента на пригодност на предложените от последния материали или методи за извършване на работа (клауза 1 на член 716, клауза 2 на член 751). Неизпълнението на това задължение води до налагане на неблагоприятни последици за изпълнителя (клаузи 2, 3 от член 716).

От съществено значение за договора за строителство е задължението на изпълнителя да опазва околната среда, да предотвратява работа, която може да доведе до нарушаване на екологичните стандарти и разпоредби. При извършване на работа изпълнителят трябва също така да осигури мерки за осигуряване на тяхната безопасност, по-специално оборудване на строителната площадка и определени видове работа, както и специалисти, с оборудване за безопасност.

Правилото на чл., има за цел да премахне изкуствените пречки. 750 от Гражданския кодекс на Руската федерация относно сътрудничеството между участниците в договор за строителство (както клиент, така и изпълнител) при изпълнение на задълженията. Върховният арбитражен съд на Руската федерация оцени по-специално следния факт като неизпълнение от страна на клиента на задължението за сътрудничество. Клиентът - общинско предприятие за жилищно строителство - не прие резултата от работата - построената къща, тъй като къщата не беше свързана с водоснабдителната и топлоснабдителната система. Връзката не е осъществена от изпълнителя поради факта, че градската администрация отказа временно да изключи подаването на топлина и вода, за да свърже комуникациите на къщата към общоградската система за доставка на ресурси. Клиентът можеше да окаже съдействие за получаване на разрешение за определената работа, включително като обсъди с градското ръководство въпроса за промяна на метода на свързване на съоръжението, но остави всички искания към него без отговор. Въз основа на това съдът стигна до извода, че клиентът не е взел зависещи от него мерки за отстраняване на пречките пред изпълнението на договора и че не е изпълнил задълженията си за съдействие и е отказал да събере неустойка от изпълнителя за забава доставка на проекта.

На практика има различни видове приемане на резултата от работата: междинно, частично, приемане на отделни етапи на работа, пълно, както и приемане от клиента и държавно приемане. Основната цел на всички видове приемане е проверка на обема и качеството на работата.

Държавното приемане се извършва с участието на представители на държавни органи и местни власти. Обикновено такова приемане се извършва по време на строителството на недвижими имоти, чиято експлоатация засяга обществените интереси. Обектът се счита за приет за експлоатация и правото върху него подлежи на държавна регистрация само след надлежно завършване на държавното приемане.

Процедурата за приемане на такива съоръжения в експлоатация се определя от SNiP 3.01.04-87 „Приемане в експлоатация на завършени строителни съоръжения. Основни положения“.

Предаването на резултата от работата от изпълнителя и приемането му от клиента се формализира с акт за предаване или приемане, подписан от двете страни. Ако едната страна откаже да подпише акта, в него се прави бележка за това и актът се подписва от другата страна (клауза 4 от член 753 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Съставеният по този начин акт има правна сила, е доказателство за изпълнението на задължението по договора от изпълнителя и поражда задължението на клиента да заплати извършената работа. Заинтересованата страна може да оспори акта по съдебен ред. Съдът има право да признае едностранен акт за невалиден само ако причините за отказа да подпише акта са признати за основателни. По този начин клиентът има право да откаже да приеме резултата от работата, ако бъдат открити недостатъци, които изключват възможността за използването му за целта, посочена в договора за строителство, и не могат да бъдат отстранени от клиента или изпълнителя (клауза 6 от член 753) .

Гражданската отговорност за неизпълнение или неправилно изпълнение на договор за строителство е пълна и се основава на общите разпоредби за отговорността по договор за строителство (§ 1, глава 37, глава 25 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Трябва също така да се има предвид възможността за налагане на административна отговорност на страните по договора за нарушения в областта на строителството, водещи до намаляване и загуба на здравина, стабилност и надеждност на сгради, конструкции и конструкции, техните части или отделни структурни елементи (Членове 9.4, 9.5 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация).

• Правилата за строителни договори за капитално строителство, одобрени с постановление на Съвета на министрите на СССР от 26 декември 1986 г. № 1550, не са валидни на територията на Руската федерация. Вижте клауза 6 от постановлението на правителството на Руската федерация от 14 август 1993 г. „За одобряване на Основните разпоредби за сключване и изпълнение на държавни поръчки (споразумения за изпълнител) за изграждане на съоръжения за федерални държавни нужди в Руската федерация ” (SAPP RF. 1993. № 34. Член 3189).
• По този начин, по време на разработването на техническа документация за проекти за капитално строителство, независимо от това кой (клиент или изпълнител) я изготвя, източниците на финансиране на строителството, организационната и правната форма на организацията на клиента, градоустройствената документация и строителните проекти са предмет на държавно проверка от специално упълномощени държавни органи (член 14 от Федералния закон „За инвестиционната дейност в Руската федерация, извършвана под формата на капиталови инвестиции“).
• Например, съставът, процедурата за разработване и одобряване на този вид техническа документация, като градоустройствено планиране, се определят в съответствие с изискванията на SNiP 11-04-2003 „Инструкции за процедурата за разработване, одобряване на експертиза, градоустройство планова документация”, утв. Резолюция на Госстрой на Русия от 29 октомври 2002 г. № 150. Вижте също писмо на Госстрой на Русия от 20 март 2003 г. № SK-1692/3 „Относно процедурата за разработване, координиране, одобрение и състав на предварителни проектиране и проектна документация за изграждане на предприятия, сгради и съоръжения.
• Често в договора за строителство се посочва, че цената на СМР се състои от две части: основна и променлива. Базисната част се определя чрез изготвяне на оценка на базата на цени, известни към определена дата и се изразява в точна сума. Променливата част отразява промените в цената и се изразява с определен индекс. Според материалите на едно от арбитражните дела такава променлива са текущите индекси на разходните показатели, определени от регионалния ценови център (вижте параграф 6 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 24 януари , 2000 г. № 51). Тази практика се дължи на факта, че в момента по правило няма единни стандарти и цени за работа, изчислени на базата на текущи цени.
• Вижте параграф 17 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 24 януари 2000 г. № 51.
• В гл. 37 от Гражданския кодекс на Руската федерация не предвижда случаи на законови санкции, включително за неадекватно качество на резултата от работата, представен от изпълнителя за доставка на клиента. Същевременно е установена и законова санкция за нарушаване на задължения при изпълнение на възложени СМР за държавни нужди. Вижте, например, параграф 9 от Основните разпоредби на Процедурата за сключване и изпълнение на държавни поръчки (договорни споразумения) за изграждане на обекти за федерални държавни нужди в Руската федерация (SAPP RF. 1993. № 34. Чл. 3189 ).

Правната служба на една организация трябва да бъде много внимателна при съгласуване на условията на този вид договор, за да се елиминира възможността от неблагоприятни последици за организацията. Най-важните условия ще бъдат разгледани в тази статия.

Съществени условия на договор за изработка.

Определението за договор за изработка е дадено в параграф 1 на чл. 740 от Гражданския кодекс на Руската федерация: изпълнителят се задължава в срока, определен от договора, да построи определен обект по поръчка на клиента или да извърши други строителни работи, а клиентът се задължава да създаде необходимите условия за изпълнителят да извърши работата, да приеме резултата от нея и да заплати уговорената цена. Въз основа на това можем да заключим, че съществените условия на договора за изработка са предметът и срокът.

Предметът на това споразумение е извършването на работа по изграждането или реконструкцията на предприятие, сграда (включително жилищна сграда), структура или друго съоръжение, както и извършването на монтажни, пусконаладъчни и други работи, неразривно свързани с обекта по строителство. Правилата за договорите за строителство се прилагат и при извършване на основен ремонт на сгради и конструкции, освен ако не е предвидено друго в договора (клауза 2 от член 740 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Предметът трябва да бъде правилно определен, в противен случай договорът може да бъде обявен за невалиден. Това заключение е направено в Решение на Втория апелативен арбитражен съд от 10 септември 2009 г. № A17-1771/2009. Съдът посочи, че договорът № 4 от 1 декември 2007 г. не определя напълно обхвата и съдържанието на работата (няма техническа документация и разчети). Анализът на този договор не ни позволи да установим надеждно каква всъщност е била задачата на клиента. Приложение 1 (което е неразделна част от договора) е само протокол от договорната цена, в който е уговорена стойността на 1 куб.м зидария. м тухла. Саморъчното вписване не позволява да се установи от кого и при какви обстоятелства е извършено и дали е съгласувано с лицата, подписали документа. Освен това спорната ръкописна бележка в никакъв случай не може да замести необходимата при сключване на договор за строителство техническа документация, в която задължително да са посочени видовете и обемите на извършените работи. По този начин, поради невъзможност за достоверно определяне на предмета на договора, посоченият договор е признат за несключен.

Пример 1.

Да приемем, че строителна организация, когато строи многоетажна жилищна сграда, трябва да наеме трета компания за инсталиране на прозорци. В този случай предметът на договора за строителство може да се формулира, както следва:

Изпълнителят се задължава, по указание на Клиента (в съответствие с одобрената проектна документация и спецификации), за своя сметка (от свои материали, със собствени средства и ресурси) да произвежда, доставя, монтира, настройва продукти от поливинилхлорид (прозорци, балконски врати, прозорци на лоджия) за изграждането на жилищна къща № 1 (адрес според генералния план), разположена на бул. Героев, 1, в район Советски на град N (наричан по-нататък работата ), в съответствие с условията на настоящото споразумение, а Клиентът се задължава да приеме резултата от работата и да заплати цената, предвидена в настоящото споразумение.

Резултатът от работата по този договор са сглобени и готови за употреба продукти от поливинилхлорид (прозорци, балконски врати, прозорци на лоджии).

Място на работа: Русия, град N, Съветски район, проспект Героев, 1, строителство на жилищна сграда № 1 (адрес според генералния план) (наричан по-долу Обект).

Изискванията за изпълнение на работата са отразени в спецификацията (Приложение 1 към Споразумението, което е неразделна част от него) и одобрената проектна документация на Обекта, предадена на Изпълнителя съгласно акта за приемане (Приложение 2 към настоящото Споразумение, който е неразделна част от него).

В съответствие с параграф 1 на чл. 708 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорът посочва началния и крайния срок за изпълнение на работата. По споразумение между страните в договора могат да се определят и срокове за изпълнение на отделните етапи от работата (междинни срокове). Член 190 от Гражданския кодекс на Руската федерация посочва, че периодът, установен със закон, други правни актове, сделка или назначен от съда, се определя от календарна дата или изтичане на период от време, който се изчислява в години, месеци, седмици, дни или часове.

Пример 2.

В договора, който разглеждаме, срокът за завършване на работата може да бъде формулиран, както следва:

Работата по този Договор трябва да бъде изпълнена изцяло и предадена на Изпълнителя в съответствие с условията на този Договор, изискванията на спецификацията и проектната документация на Обекта в следните срокове:

• начало на работа - 01.09.2011 г.;
• приключване на работата - 31 декември 2011 г

Удължаване на сроковете за изпълнение на работата е възможно само поради форсмажорни обстоятелства.

За дата на завършване на работата се счита датата на подписване от комисия, състояща се от представители на Клиента и Изпълнителя, на акта за приемане на работата.

Условията, посочени в Договора, са отправна точка за изчисляване на неустойката в случай на неизпълнение от страна на Изпълнителя на задълженията му по този Договор.

Краен срок може да се определи и чрез посочване на събитие, което неизбежно трябва да настъпи.

Доста често страните по договора определят началния период до момента, в който клиентът направи авансовото плащане. Доскоро съдилищата в подобни случаи признаваха клаузата за срока за несъстоятелна и договора за несключен. Въпреки това Президиумът на Върховния арбитражен съд в Решение № 1404/10 от 18 май 2010 г. по дело № А40-45987/09-125-283 посочи: ако началният момент на периода се определя като действие на страна или други лица, включително в момента на изплащане на аванса, и тези действия са извършени в разумен срок, отпада несигурността при установяване на срока за изпълнение на работата. Следователно в случая условието за срока на изпълнение на работата трябва да се счита за уговорено, а договорът за сключен.

Обичайни условия на договор за строителство.

Ценовата клауза не е съществено условие на договор за изработка, освен ако страните не са се споразумели тя да бъде призната за такава.

Съгласно чл. 746 от Гражданския кодекс на Руската федерация, плащането за извършена от изпълнителя работа се извършва от клиента в размера, предвиден в оценката, в рамките на срока и по начина, установен от закона или договора за строителство. При липса на подходящи инструкции в закона или договора, клиентът е длъжен да заплати на изпълнителя договорената цена след окончателното предаване на резултатите от работата, при условие че работата е завършена правилно и в рамките на договорения срок или със съгласието на клиента предсрочно.

Договорът за строителство може да предвижда плащане за работа навреме и в пълен размер след приемане на проекта от клиента. В съответствие с клауза 8 от Писмото на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 24 януари 2000 г. № 51 „Преглед на практиката за разрешаване на спорове по договор за строителство“, основата за задължението на клиента да плати за извършената работа е доставката на резултата от работата на клиента.

Доста често клиентът настоява за включването в договора на клауза за запазване на гаранцията, според която той задържа част от цената на работата под формата на осигуряване на правилното изпълнение от страна на изпълнителя на неговите задължения по отношение на качеството на работата изпълнени. Тази сума се изплаща на изпълнителя при елиминиране на забележки по извършената работа или при липса на забележки по време на гаранционния период.

Задържането на гаранцията, разбира се, не е вид такъв метод за гарантиране на изпълнението на задължения като задържане, но, както беше споменато по-горе, Гражданският кодекс на Руската федерация предвижда възможността за определяне на процедурата за заплащане на извършената от самия договор за строителство. Следователно това условие не противоречи на закона, което се потвърждава от съдебната практика.

По-специално в решението на Федералната антимонополна служба от 26 август 2010 г. № A65-20024/2009 съдът посочи, че в съответствие с параграфи 1 и 4 на чл. 421 от Гражданския кодекс на Руската федерация гражданите и юридическите лица са свободни да сключват споразумение. Условията на споразумението се определят по преценка на страните, с изключение на случаите, когато съдържанието на съответното условие е предписано от закон или други правни актове (член 422 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В разглеждания договор страните са предвидили реда за заплащане на работата, както и 5% удръжка за гаранционния период за период от 14 месеца от датата на одобряване на акта за приемане на завършения обект от приемането комитет. Въззивният съд правилно е признал условието на договора за задържане на 5% от цената на договора за свързано с процедурата за плащане, което не противоречи на разпоредбата на ал.2 на чл. 746 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Нека отбележим, че по-ранните съдебни решения изразяват различна позиция. Така в решението на Федералната антимонополна служба на Московска област от 28 ноември 2005 г. № KG-A40/11581-05-P-1.2 се посочва, че условието на договора е заплащане на извършената от изпълнителя работа и се приема от клиента, като последният задържа 5% от стойността на работата за покриване на евентуални разходи, причинени от неправилно изпълнение от страна на изпълнителя на гаранционните задължения по договора, противоречи на съдържанието и смисъла на чл. 359 и 740 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В тази връзка съдът заключава, че това условие на договора не подлежи на приложение, а правата на клиента не подлежат на съдебна защита.

Пример 3.

Договорът може да предвижда следната процедура на плащане:

Цената на договора е 5 000 000 рубли. (пет милиона рубли), включително ДДС (18%), предмет на производство, доставка, монтаж, настройка на 1000 кв. м прозорци, балконски врати (по-нататък - ОК) на Обекта и 1000 кв. m прозорци на лоджии (наричани по-долу OL) и се изчислява въз основа на:

• 3000 rub. за 1 (един) кв. m монтиран на ОК обект;
• 2000 rub. за 1 (един) кв. m монтирани на OL на обекта.

Посочената цена на Договора включва разходите за производство, доставка, монтаж, настройка на ОК и ОЛ в обекта, извършване на свързани (включително подготвителни) и други работи, както и сумата на всички данъци, такси, мита, други задължителни плащания, компенсации за други разходи, предвидени от законодателството на Руската федерация и т.н., тоест е твърдо и окончателно.

Плащането за извършената работа се извършва по банков път чрез платежни нареждания чрез прехвърляне на средства от Клиента по банковата сметка на Изпълнителя, посочена в настоящото Споразумение, в следния ред:

• Клиентът превежда на Изпълнителя аванс в размер на 3 000 000 рубли. (три милиона рубли) в рамките на 15 (петнадесет) дни от датата на подписване на Споразумението с последващо компенсиране на авансовото плащане при извършване на окончателното плащане по настоящото Споразумение;
• окончателното плащане по настоящото споразумение се извършва в рамките на 15 (петнадесет) дни от датата на подписване от страните на акта за приемане на извършената работа (без рекламации) минус сумата на авансовото плащане. Освен това се извършват плащания (окончателно уреждане по този Договор) минус сумата на задържането на гаранцията (в размер на 10% от количеството извършена работа, посочено в приемо-предавателните сертификати), което се запазва като гаранция за правилното изпълнение от Изпълнителят на задълженията си по Споразумението за период от един месец от момента на въвеждане на Обекта в експлоатация и прехвърляне на собствениците на помещенията на Обекта (определеният период на гаранционно задържане също включва периода от време от момента на подписване на приемо-предавателните актове за извършената работа до въвеждането на обекта в експлоатация и прехвърлянето му на собствениците на помещенията на обекта). Тази сума се изплаща на Изпълнителя при елиминиране на коментарите по работата, посочени в съответните актове, или при липса на определени коментари.

Работата се заплаща от Клиента в съответствие с действително изпълнените обеми.

При промяна на данните на Изпълнителя, посочени в настоящото Споразумение, Изпълнителят уведомява Клиента за това в рамките на един ден с официален документ, подписан от управителя и главния счетоводител и заверен с печата. В противен случай всички рискове, включително тези, свързани с прехвърлянето на средства от Клиента към сметката на Изпълнителя, посочена в това Споразумение, се поемат изключително от Изпълнителя.

Платежните документи, издадени на Клиента, трябва задължително да съдържат препратки към първични документи, както и документи, потвърждаващи изпълнението на задълженията на Изпълнителя. Датата на плащане е денят, в който средствата са постъпили по банковата сметка на Изпълнителя. Клиентът има право да забави превода на средства към Изпълнителя за извършената работа в случай на невъзможност за отстраняване на дефекти, установени по време на приемане на извършената работа.

Предоставяне на строителни материали.

Съгласно чл. 745 от Гражданския кодекс на Руската федерация, задължението за осигуряване на строителство с материали (включително части и конструкции) или оборудване се носи от изпълнителя, освен ако договорът за строителство не предвижда, че клиентът ще осигури строителството изцяло или в определена част . На това условие също трябва да се обърне специално внимание, тъй като страната, чиито отговорности включват осигуряване на строителството, носи отговорност за установената невъзможност да се използват предоставените от нея материали или оборудване, без да се влошава качеството на извършената работа, освен ако не докаже, че невъзможността за използване възникнало поради обстоятелства, за които другата страна отговаря.

Следователно договорът трябва да определи страната, която е отговорна за осигуряването на строителството с материали и оборудване, както и процедурата за плащането им. В противен случай могат да възникнат трудности при защитата на правата на съответната страна.

Например в решението на Федералната антимонополна служба № A53-14938/2009 от 10 юни 2010 г. съдът посочи: исканията на ищеца за възстановяване на 75 154 рубли. (разходите за материали, изразходвани за лошо изпълнени строителни работи) са претендирани от ищеца без никакво основание, тъй като от условията на сключения от страните договор не става ясно, че отговорността за осигуряване на строителството е на клиента. Напротив, във въпросния договор се посочва, че изпълнителят закупува материали, а клиентът се задължава да заплати работата, чиято цена е определена в оценката, като се вземат предвид разходите за материали.

Отбелязваме, че в съответствие с параграф 3 на чл. 745 от Гражданския кодекс на Руската федерация, в случай на невъзможност да се използват материали или оборудване, предоставени от клиента, без да се влоши качеството на извършената работа и отказът на клиента да ги замени, изпълнителят има право да откаже строителството договор и изискват от клиента да заплати договорната цена пропорционално на извършената част от работата.

Пример. Разпоредбата за предоставяне на строителство с материали и оборудване в договора може да бъде формулирана, както следва:

Изпълнителят осигурява строителни материали, продукти и конструкции и друго инженерно оборудване.

Всички доставени за строителството материали и оборудване трябва да притежават съответните сертификати, технически паспорти и други документи, удостоверяващи тяхното качество.

Приемането, разтоварването и складирането на материалите и оборудването, пристигащи на обекта в изпълнение на договора, се извършва от Изпълнителя.

Отговорност за безопасността на всички материали и оборудване, доставени за изпълнение на Договора, до пълното завършване на работата (включително периода от време, през който Изпълнителят ще отстрани недостатъците, установени по време на приемането, ще демонтира издигнатите от него временни конструкции, както и ще премахне строително оборудване и механизми, намиращи се на строителната площадка, оборудване, отпадъци, останали след работата) се поемат от Изпълнителя.

Изпълнителят носи отговорност за съответствието на използваните материали и оборудване с държавните стандарти и технически спецификации и носи риска от загуби, свързани с тяхното лошо качество, несъответствие с държавните стандарти, технически спецификации и други подобни изисквания.

Следене на хода на работата.

Строителството е сложен и отговорен процес, така че клиентът трябва да следи дейностите на изпълнителя и своевременно да реагира на отклонения от реда на работа. Член 748 от Гражданския кодекс на Руската федерация дава на клиента правото да упражнява контрол и надзор върху напредъка и качеството на извършената работа, спазването на сроковете за тяхното завършване (график), качеството на материалите, предоставени от изпълнителя, както и като правилно използване от страна на изпълнителя на материалите на клиента, без да се намесва в оперативната и стопанска дейност на изпълнителя.

Пример 4.

Това условие в договора за строителство може да бъде формулирано по следния начин:

Качеството на извършената работа трябва да отговаря на изискванията на действащите GOSTs, SNiPs, TUs, други нормативни и технически документи, одобрена проектна документация и спецификации.

Клиентът има право да назначи свой представител на строителната площадка, който от името на Клиента, заедно с Изпълнителя, ще съставя сертификати за извършената работа, ще извършва технически надзор и контрол върху изпълнението на работата, както и проверява съответствието на използваните от Изпълнителя материали и оборудване с условията на Договора, проектната документация на Обекта и спецификациите.

Представителят на Клиента има право на безпрепятствен достъп до всички видове работа по всяко време през целия период на работа.

Работата трябва да бъде извършена от Изпълнителя в строго съответствие със сроковете, установени в това Споразумение.

Изпълнителят самостоятелно организира работата на Обекта съгласно своите планове, в съответствие със сроковете за завършване на работата, установени от настоящото Споразумение. Осигуряването на общия ред при извършване на работата на Обекта, извозването на строителните отпадъци от строителната площадка на Обекта през периода на работа е задължение на Изпълнителя.

По време на строителния процес Изпълнителят е длъжен да използва само онези материали, които са посочени в проектната документация на Обекта или съгласувани с Клиента.

Ако Клиентът откаже писмено използването на материали, които не отговарят на стандартите за качество и условията на Договора, Изпълнителят е длъжен за своя сметка и за своя сметка да ги замени с други материали, като вземе предвид изискванията на Клиента, като се има предвид, че такава подмяна не трябва да увеличава времето, необходимо за завършване на работата.

По време на изпълнение на работата Клиентът има право да издава писмени мотивирани нареждания на Изпълнителя относно:

• подмяна на некачествени материали;
• прекратяване на всяка работа от Изпълнителя, ако тя не отговаря на документацията, SNiP и изискванията на действащото законодателство на Руската федерация;
• преработвателни работи, за да се гарантира правилното им качество.

Три дни преди началото на приемането, Изпълнителят уведомява писмено Клиента за готовността на отделните критични конструкции и скрити работи.

Ако Клиентът открие некачествено изпълнена работа, Изпълнителят сам и за своя сметка е длъжен да възстанови тази работа в определения от Клиента срок, за да гарантира нейното добро качество. Ако Изпълнителят не изпълни това задължение, Клиентът има право да ангажира друга организация за коригиране на лошо извършената работа и да заплати разходите за сметка на Изпълнителя.

Процедура за предаване и приемане на работата.

Общите правила за предаване и приемане на изпълнена работа са установени в чл. 753 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В съответствие с него клиентът, след като получи съобщението на изпълнителя за готовността за доставка на резултата от извършената работа по договора за строителство или (ако е предвидено в договора) на завършения етап от работата, е длъжен незабавно да започне приемайки го. Като общо правило клиентът организира и приема резултата от работата за своя сметка.

Предаването на резултата от работата от изпълнителя и приемането му от клиента се формализира с акт, подписан от двете страни. Ако една от страните откаже да подпише акта, в него се прави забележка и актът се подписва от другата страна.

Постановление на Държавния комитет по статистика на Русия от 11 ноември 1999 г. № 100 утвърди унифицирани форми на първична счетоводна документация за записване на работата в капиталното строителство и ремонтно-строителните работи (в сила от 1 януари 2000 г.), включително формуляри № KS -2 „Сертификат за приемане на завършена работа“, № KS-3 „Сертификат за стойността на извършената работа и разходите“.

В съответствие с Инструкциите за използване и попълване на тези унифицирани формуляри (Писмо на Росстат от 31 май 2005 г. № 01-02-9/381), формуляр № KS-2 се използва за приемане от клиента на завършено строителство по договор и монтажни работи за промишлени, жилищни, граждански и други цели. За разплащания с клиента за извършена работа се използва формуляр № KS-3.

Ако клиентът смята, че работата не отговаря на изискванията за качество, установени в договора, той може да откаже да подпише акта. Но отказът трябва да бъде мотивиран, в противен случай съдът може да задължи клиента да плати за работата.

По-специално, Далекоизточният военен окръг на FAS в Решение № F03-1529/2011 от 05.03.2011 г. по дело № A51-8880/2010 установи, че изпълнителят, след като е завършил работата, предвидена от сделките, е изпратил на ответника удостоверения за свършена работа по образец No КС-2, които последни са получили. Клиентът обаче не е подписал тези актове, не е представил възражения или претенции относно качеството, обема и цената на работата и не е мотивирал отказа си да подпише документите. При тези обстоятелства съдът признава едностранните действия за извършена работа като съответстващи на нормите на гражданското право и счита за установен фактът, че изпълнителят е извършил работата по спорните договори за работа. В резултат на това съдът посочи, че клиентът е имал задължение за плащане, което не е изпълнил изцяло.

Едностранният акт за предаване или приемане на резултата от работата може да бъде обявен от съда за невалиден само ако причините за отказа да се подпише актът са основателни. По този начин FAS ZSO в Резолюция № A46-13537/2009 от 23 ноември 2010 г. признава отказа на ответника (клиента) да подпише актове във формуляр № KS-2 за оправдан поради липсата на информация в тях за това какво работа и в какъв обем са представени за приемане. Съдът посочи, че те не могат да служат като основание за предявяване на искания за заплащане на труда.

Клиентът има право да откаже да приеме резултата от работата, ако бъдат открити недостатъци, които изключват възможността за използването му за целите, посочени в договора за строителство, и не могат да бъдат отстранени от изпълнителя или клиента.

Пример 5.

В договора процедурата за приемане може да бъде дефинирана, както следва:

Изпълнителят представя на Клиента сертификат за извършената работа, съставен по формуляр № KS-2, одобрен с Решение на Държавния комитет по статистика на Русия от 11 ноември 1999 г. № 100, и удостоверение за стойността на извършената работа и разходи, съставен по образец № КС-3, одобрен с горепосоченото решение, като се посочват обемите на работата, както и изпълнителната документация за обема на извършената работа не по-късно от момента на представяне на извършената работа за доставка.

Клиентът, след като получи съобщението на Изпълнителя за готовност за предаване на резултата от извършената работа по настоящото Споразумение, е длъжен да започне приемането му в рамките на два работни дни.

Приемането на извършените строителни работи трябва да се извърши от комисия, състояща се от представители на Клиента и Изпълнителя.

Предаването на резултата от работата от Изпълнителя и приемането му от Клиента се формализира с акт, подписан от упълномощени представители на страните. Ако една от страните откаже да подпише акта, в него се прави забележка и актът се подписва само от другата страна.

Ако по време на приемането на работата се открият дефекти в материалите, оборудването, частите и възлите или ако извършената работа на обекта не отговаря на изискванията на Договора, SNiP, спецификациите и проектната документация, Изпълнителят отстранява тези дефекти или извършва подходяща подмяна за своя сметка в срок, посочен от Клиента. Ако дефектът не може да бъде коригиран, той трябва да бъде компенсиран 100% (сто процента).

Два дни преди началото на приемането, Изпълнителят уведомява писмено Клиента за готовността на отделните критични конструкции и скрити работи.

Тяхната готовност се потвърждава от двустранни актове за междинно приемане на критични структури и скрита работа.

Изпълнителят започва да изпълнява последващи работи само след писменото разрешение на Клиента.

Ако затварянето на работата се извършва без потвърждението на Възложителя, Изпълнителят е длъжен за своя сметка да отвори всяка част от скритата работа според указанията на Възложителя и след това да я възстанови.

Работата по това Споразумение се счита за завършена само след като Изпълнителят е прехвърлил на Клиента цялата необходима строителна документация за извършената работа, документи, потвърждаващи качеството на използваните материали (ако са предоставени от Изпълнителя), в пълен размер съгласно към акта за приемане, подписан от страните.

Клиентът назначава свой представител по време на строителството, който от негово име, заедно с Изпълнителя, извършва приемане на извършените работи съгласно сертификата, технически надзор и контрол върху тяхното изпълнение и качество, както и проверка на съответствието на материалите и оборудване, използвано от Изпълнителя с условията на Договора и одобрената проектна документация на Обекта.

Представителят на Клиента има право на безпрепятствен достъп до всички видове работи по всяко време през целия период на работа по Договора.

Окончателното приемане на работата по Договора се извършва по установения ред от приемателна комисия с участието на упълномощени представители на Изпълнителя и Клиента.

Изтичането на срока на Договора не освобождава Изпълнителя от отговорност за нарушаване на неговите условия.

Гаранционен срок за извършената работа.

Друго важно условие на договора за строителство е гаранционният срок за извършената от изпълнителя работа. Съгласно ал.2 на чл. 755 от Гражданския кодекс на Руската федерация, изпълнителят не носи отговорност за недостатъци (дефекти), открити в рамките на гаранционния срок, ако докаже, че те са възникнали в резултат на нормално износване на обекта или неговите части, неправилна експлоатация на обект или неправилна инструкция за експлоатацията му, разработена от самия клиент или от трети лица, ангажирани от него, неправилен ремонт на обекта, извършен от самия клиент или от трети лица. По силата на клауза 4 на чл. 755 от Гражданския кодекс на Руската федерация, ако по време на гаранционния период бъдат открити дефекти, клиентът трябва да докладва за тях на изпълнителя в разумен срок. Ако между страните има спор относно недостатъци в работата, съдът по правило назначава експертиза. По този начин в решението на Федералната антимонополна служба № A11-14133/2009 от 08.06.2011 г. се посочва, че по искане на ищеца (клиента) съдът разпореди строително-техническа експертиза за определяне на качеството на работата извършени, причините за течовете на покрива, списъкът и цената на работата за отстраняване на недостатъците, ремонтните работи на покрива, причините за разрушаването на дренажната тръба. Проверката показа, че една от причините за образуването на дефекти на покрива на въпросната жилищна сграда е лошото изпълнение на работата по договора от 22 май 2007 г., свързано с нарушаване на изискванията на SNiP II-26- 76 „Покриви. Стандарти за проектиране", SNiP II-25-80 "Дървени конструкции", MDS 12-33.2007 "Покривни работи". Като взе предвид оценката, съдът стигна до заключението, че възраженията на ответника (изпълнителя) не са доказани и удовлетвори иска на клиента за възстановяване на 130 130 рубли. загуби.

Пример 6.

В договора може да бъде предвиден гаранционен срок, както следва:

Изпълнителят гарантира, че качеството на всички извършени работи отговаря на Договора, проектната документация, спецификациите, действащите стандарти и технически условия.

Гаранционният срок за извършената работа по този Договор е 5 (пет) години от датата на въвеждане в експлоатация на Обекта.

Гаранционният срок на вложените материали и оборудване се определя в съответствие със срока, определен от производителя, но не може да бъде по-малък от 5 (пет) години.

Ако по време на гаранционната експлоатация на Обекта се открият дефекти, възпрепятстващи нормалната му работа (медиирани от недостатъци в работата), Изпълнителят е длъжен да ги отстрани за своя сметка и в уговорения срок.

За да участва в съставянето на протокол, в който се отразяват дефектите, съгласува процедурата и сроковете за тяхното отстраняване, Изпълнителят е длъжен да изпрати свой представител не по-късно от два дни от датата на получаване на писменото уведомление от Клиента. При отказ на Изпълнителя да състави или подпише протокол за констатираните дефекти и недостатъци, който да ги потвърди, Клиентът има право да назначи квалифицирана експертиза, в резултат на която ще бъде съставен съответен протокол за отразяване на дефектите и недостатъците и тяхното естество, което не изключва правото на страните да сезират арбитражния съд по този въпрос. Заплащането на услугите на експертната организация се извършва за сметка на Изпълнителя.

Заключение.

Разбира се, има и много други характеристики на договора за строителство. В допълнение, съдебната практика формира ново тълкуване на нормите на закона - нека вземем като пример споменатата резолюция на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 1404/10. От това следва, че правната служба на строителна организация трябва да следи отблизо действащото законодателство и практиката на неговото прилагане.